입지만으로는 부족...상업용 부동산의 승부처는 운영역량

게티이미지뱅크상업용 부동산에서 좋은 입지는 여전히 중요합니다. 역세권인지, 배후 수요가 충분한지, 업무지구와 얼마나 가까운지는 자산가치를 판단하는 기본 조건입니다. 하지만 최근 시장에서는 좋은 입지와 넓은 면적만으로 자산가치를 설명하기 어려워지고 있습니다. 과거 저금리와 풍부한 유동성이 뒷받침되던 시기에는 낮은 조달비용을 활용해 자산을 매입하고, 시장 가격 상승에 따른 자본차익을 기대하는 전략이 가능했습니다. 그러나 금리 상승 이후에는 레버리지 효과만으로 수익률을 만들기 어려워지면서, 투자자들은 개별 자산이 실제로 어떤 수요를 확보하고 얼마나 안정적인 운영수익을 창출할 수 있는지에 더욱 주목하고 있습니다. 그래서 최근에는 다음과 같은 질문이 더 중요해졌습니다. 이 자산은 어떤 임차 수요를 흡수할 수 있는가 그 수요는 얼마나 지속 가능한가 운영 방식 개선을 통해 자산가치를 높일 여지가 있는가 입지가 수요를 끌어오는 조건이라면, 운영은 그 수요를 실제 수익으로 전환하는 장치입니다