美 고금리시대 상업용 부동산의 자본비용 현실이 한국에 주는 교훈

게티이미지뱅크초저금리라는 역사적 유동성 파티의 시대가 저물고, 글로벌 경제는 자본 비용이 구조적으로 우상향하는 '뉴 노멀'의 시대를 지나고 있다. 최근 글로벌 도시부동산 연구단체인 ULI가 진단한 상업용 부동산(CRE) 시장의 새로운 자본 현실은 명확하다. 금리가 과거의 제로금리 수준으로 회귀할 것이라는 시장의 막연한 기대는 더 이상 유효하지 않다. 이에 따라 미국을 비롯한 글로벌 상업용 부동산 시장의 자산 가치와 투자 전략 전반에 걸쳐 대대적인 체질 개선이 불가피해졌다는 진단이다. 이제 자본 조달 비용의 상승은 일시적인 경기 순환의 파도가 아니라, 부동산 개발과 금융 생태계 전반을 지배하는 새로운 규범으로 완전히 자리 잡았다. 미국 상업용 부동산의 고금리 압박 미국 상업용 부동산 시장이 직면한 현주소는 '고금리 장기화가 강제하는 냉혹한 구조조정'으로 요약된다. 과거 초저금리 시기에 풍부하고 저렴한 부채(Debt) 조달에 기대어 레버리지를 극대화하고 자산 가치를 부풀리던 '금융