2026년 3분기 서울 및 분당 오피스 거래시장은 거래 건수 21개 빌딩, 거래규모 약 6조4000억원으로 집계됐다. 거래규모는 지난 2분기보다 약 2조2000억원 증가했다. 서울 기타권역에서 약 1조8000억원이 거래되는 등 2분기 연속 이어진 투자수요가 거래규모 확대를 뒷받침한 것으로 분석된다.

이 중 연면적 1만 평(약 33,000㎡) 이상인 Grade A 자산은 3분기에 총 8건, 약 4조5000억원 규모로 거래됐다. 이는 2분기 2조7000억원보다 약 1조8000억원 증가한 수치다. Grade A 자산의 거래는 2분기에 이어 이번 분기에도 대부분 CBD(3.0조 원)와 서울 기타권역(1조2000억원)에 집중됐다.

권역별 전체 거래규모는 CBD와 서울 기타권역이 각각 3조5000억원, 1조8000억원을 기록했으며, GBD와 분당은 각각 1조 원을 밑돌았다. YBD에서는 거래가 확인되지 않았다.

이번 분기 단일 거래로는 CBD의 G1 서울이 약 1조5000억원으로 최대 거래규모를 기록했다. 지난 1월 준공 전 매물로 나온 G1 서울은 미래에셋자산운용이 우선협상대상자로 선정됐으며, 지난 7월 최종적으로 소유권을 취득했다.

Grade A 거래사례_CBD

3분기 CBD의 Grade A 자산은 4건, 약 3.0조 원 규모로 거래됐다.

가장 큰 거래규모를 기록한 G1 서울은 지난 4월 준공된 연면적 14만3432㎡의 신축 프라임급 자산으로, A동(지상 25층)과 B동(지상 11층)으로 구성돼 있다. 이번 분기에 거래된 면적은 PFV가 보유한 일부 면적을 제외한 13만6032㎡다. 미래에셋자산운용이 우정사업본부가 출자한 블라인드펀드를 활용해 약 1조5000원(평당 약 3701만 원)에 매입했다. G1 서울은 3분기 중 메트라이프생명이 GBD에서 이전해오면서 공실이 일부 해소된 것으로 확인됐다.

신한카드가 사옥으로 사용하고 있는 파인에비뉴 A동은 MDM자산운용이 8000억 원에 소유권을 취득했다. 신한카드는 지난 2018년부터 파인에비뉴 A동을 사옥으로 사용해왔으며, 2020년 미래에셋자산운용으로부터 매입해 직접 보유해왔다. 신한카드는 소유권을 매각한 뒤에도 파인에비뉴 A동 전체 면적을 마스터리스해 계속 사옥으로 사용할 예정으로 알려졌다.

을지로3가역 인근 씨티센터타워는 페트라빌자산운용이 약 2927억 원에 매입했다. 씨티센터타워는 2025년 한 차례 매물로 나왔으나 매각이 무산됐던 자산이다. 페트라빌자산운용은 국민연금의 출자자금을 활용한 거캐피탈과 함께 평당 약 2650만 원에 소유권을 취득한 것으로 알려졌다.

Grade A 거래사례_서울 기타권역

서울 기타권역의 Grade A 자산은 약 1조2000억원 규모로 거래되며 전체 거래규모 확대에 힘을 보탰다.

서울 기타권역에서 가장 큰 거래규모를 기록한 자산은 문래동3가에 위치한 세미콜론 문래다. 세미콜론 문래는 이번 분기 KB자산운용에 매각됐다. KB자산운용은 국민연금의 코어 블라인드펀드를 활용해 6148억 원(평당 약 2050만 원)에 소유권을 취득했다. 매도자인 디앤디인베스트먼트는 트윈타워인 세미콜론 문래의 동별 분할매각을 염두에 두고 매각을 추진했으나, 한 차례 무산된 뒤 KB자산운용에 전체 면적을 매각했다.

성수동에서도 Grade A 자산의 거래가 확인됐다. 지난 7월 준공된 성수동2가 279 업무시설(현대오토에버 성수사옥)은 현재 성수동에서 연면적 기준 두 번째로 큰 신축 자산이다. 마스턴투자운용이 지난 2023년 KT에스테이트와 함께 준공 전 선매입 계약을 체결했으며, 3분기 준공과 함께 소유권을 취득했다. 현대오토에버 성수사옥은 현재 공실 상태지만, GBD 삼성동 인근에 분산돼 있는 현대오토에버가 2027년 초 이전해 업무시설 대부분을 사용할 것으로 알려졌다.

Grade B 거래사례

서울 및 분당의 Grade B 자산은 총 13건, 약 2조 원 규모로 거래돼 지난 분기 대비 거래규모가 소폭 증가했다. Grade B 자산은 YBD를 제외한 모든 권역에서 고르게 거래됐다.

강남358타워는 강남역 인근 강남대로에 위치한 연면적 3만2686㎡의 중대형 자산이다. 삼성SRA자산운용이 지난 9년간 보유해왔으며, 이번 분기에 현송교육문화재단으로 소유권이 이전됐다. 현송교육문화재단은 최근까지 서울 내 다양한 오피스 입찰에 참여해왔다. 이번에 평당 약 4501만 원에 강남358타워를 매입하면서 강남 내 코어자산을 확보한 것으로 확인된다.

홍대 인근 자산의 거래도 이어졌다. 코너136(KORNER136)빌딩은 이지스자산운용이 인베스코와 함께 직접 개발한 연면적 1만3275㎡의 신축급 자산이다. 현재 정부부처 산하 글로벌 창업허브 조성사업의 일환으로 창업진흥원이 건물 전체를 사용하고 있으며, 이번 분기에 주식회사 아주가 2520억 원에 소유권을 취득했다.

코너136빌딩 맞은편 케이스퀘어 홍대도 이번 분기에 거래가 완료됐다. 코람코자산운용이 1500억 원(평당 약 4449만 원)에 소유권을 취득했다. 코람코자산운용은 케이스퀘어 홍대의 접근성과 가시성을 활용해 호텔로 재개발할 예정이다.

CBD에서는 순화빌딩의 소유권 이전이 확인됐다. 순화빌딩은 기존에 한양학원과 개인 2인이 지분을 나눠 보유하던 자산으로, 한화갤러리아가 순화빌딩 및 인근 부지를 총 2135억 원에 매입했다. 매입 이후 소공동 인근 한화빌딩의 리모델링을 앞두고 한화 계열사 일부가 순화빌딩에 입주했으며, 한화갤러리아도 여의도 63빌딩에서 이전해올 것으로 보인다.

2026년 3분기까지 누적 거래규모는 약 14조 원으로 집계됐다. 4분기에 거래가 종결될 것으로 예상되는 자산은 3분기보다 적어 거래규모가 소폭 감소할 전망이다. 2026년 전체 거래규모는 2025년보다 감소한 약 16~17조 원 수준으로 예상된다.

최근 여러 분야에 AI가 도입되면서 업무 영역의 경계가 허물어지는 모습을 많이 볼 수 있습니다. 마케팅을 하는 사람이 바이브 코딩(Vibe Coding)으로 직접 개발을 하기도 하고, 디자이너가 아니어도 AI를 활용해 홈페이지를 만들고 그럴싸하게 꾸밀 수 있습니다. 이처럼 활용할 수 있는 기술과 자원이 많아지면서 직무 간 경계도 점차 흐릿해지고 있습니다.

제가 처음 상업용 부동산 업계에 들어왔을 때는 업계를 나누는 용어가 따로 있어 분야가 다양하고 전문성이 뚜렷하다는 느낌을 받았습니다. 자산운용(AM, Asset Management), 자산관리(PM, Property Management), 임대관리(LM, Leasing Management)처럼 직무와 역할에 따라 업계를 구분했습니다. 그런데 현업에서 일하다 보면 이제는 이런 업무 간 경계가 조금씩 무너지고 있다는 것을 느낍니다.

이번 글에서는 이런 변화가 왜 일어나는지, 그리고 이것이 고객에게 더 나은 서비스로 이어지고 있는지를 함께 생각해 보려 합니다.

소리 소문 없이 진행되는 업역 파괴

부동산 자산운용사가 증권사의 주된 업무였던 자금 주선이나 중개를 하기도 합니다. 과거에는 시공사가 주로 하던 부동산 개발도 자산운용사의 한 축이 된 지 오래입니다. 자산관리회사가 해 오던 임대차 업무를 직접 하기도 합니다. 대형 임차인을 유치하거나 투자를 위한 전략적 투자자(SI, Strategic Investor)를 찾기 위해 임대 영역에도 직접 나서는 것입니다. 실제로 최근 임대 프로젝트를 진행하다 보면 운용사가 대형 임차인을 직접 접촉하는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

자산관리회사도 마찬가지입니다. 투자자문회사를 따로 세워 자금 중개나 컨설팅 업무를 하는 곳이 늘었습니다. 또 과거에는 주로 중개법인의 영역이던 중소형 빌딩의 매입·매각 자문까지 사업을 넓히는 곳도 있습니다.

이렇듯 상업용 부동산 업계의 업역 파괴는 소리 소문 없이 진행되고 있습니다. 여러 요인이 있겠지만, 저는 다음 두 가지가 주된 원인이라고 생각합니다.

1. 경쟁 심화: 본업만으로는 수익을 내기 어려워졌습니다

과거에는 소수의 사업자가 시장을 나눠 가졌습니다. 하지만 상업용 부동산 시장이 커지면서 경쟁자가 늘었고, 시장은 점차 레드오션으로 바뀌었습니다. 그만큼 수익성이 나빠진 사업자도 많아지고 있습니다.

자산운용사의 숫자가 폭발적으로 늘면서 하나의 프로젝트에 여러 운용사가 몰려 경쟁하는 모습이 그 단면을 보여 줍니다. 자산관리회사도 다르지 않습니다. 프로젝트를 수주하기 위한 저가 경쟁이 이어지면서 자산관리 수수료가 십 년 전과 크게 다르지 않은 경우가 많습니다. 오히려 덤핑 수주로 과거보다 더 낮은 수수료를 제안하는 일도 늘고 있습니다.

중개나 자문 분야도 마찬가지입니다. 고객 유치 경쟁이 치열하다 보니 임대 수수료를 거의 받지 않는 대신 인테리어 등 다른 사업에서 수익을 얻는 전략을 취하는 회사도 있습니다. 결국 서비스에 걸맞은 수수료를 받지 못하는 악순환이 생기기도 합니다.

이렇게 본업만으로 적정한 수익을 내기 어려워지자 많은 회사가 인접한 영역으로 눈을 돌리게 된 것입니다.

2. 정보 비대칭의 약화: 정보와 노하우가 더 이상 진입장벽이 되지 못합니다

부동산은 본래 정보를 바탕으로 수익을 내는 사업이었습니다. 매각 정보나 임차인의 이전 계획 같은 정보를 먼저 알고 활용하는 것이 경쟁력이었습니다. 하지만 이제는 실거래가가 공개되고 각종 빌딩 거래·임대 정보 플랫폼이 생기면서 일부만 알고 있던 정보가 널리 공개되고 있습니다. 즉, 정보의 비대칭이 상당 부분 사라진 것입니다.

나만 잘한다고 생각했던 노하우도 이제는 평범한 지식이 되어 가고 있습니다. 특히 AI가 발달하면서 복잡하다고 여겨지던 일이나 전문가만 검토할 수 있던 영역이 점차 줄어들고 있습니다. 누구나 전문가 수준의 지식을 활용할 수 있는 AI 에이전트(AI Agent)가 등장하면서 노하우의 가치도 약해지고 있습니다.

정보와 노하우가 곧 진입장벽이던 시절에는 각자의 영역이 자연스럽게 지켜졌습니다. 하지만 그 장벽이 낮아지면서 다른 플레이어가 들어오기도 그만큼 쉬워졌습니다.

마무리하며

상업용 부동산 업계는 오피스, 물류, 리테일, 데이터센터 등으로 분야가 다양해지면서 규모도 커지고 있습니다. 반면 그 안에서 수익을 내는 비즈니스 모델은 점점 더 치열한 경쟁에 놓이고 있습니다.

업역의 경계가 흐려지는 것 자체가 나쁜 일은 아닙니다. 매입부터 임대, 운영까지 한 번에 맡기고 싶어 하는 고객의 수요도 분명히 있고, 이를 원스톱으로 해결해 주는 회사는 더 큰 가치를 만들어 낼 수 있습니다. 데이터와 전문성을 바탕으로 더 나은 서비스를 만들어 가는 곳이 앞으로 우위를 점하고, 산업 전체를 한층 더 발전시킬 수 있을 것입니다.

다만 단순히 경쟁에서 이기기 위해 적정한 서비스 수준을 유지할 수 없는 가격으로 경쟁하다 보면 결국 부동산 산업의 퇴보를 가져올 수도 있습니다. 기업은 일단 살아남아야 미래도 있다고 반문할 수 있습니다. 하지만 결과적으로는 누구에게도 이득이 되지 않는 게임을 하고 있는 것일 수도 있습니다.

업무 영역이 무너지고 경계가 흐려지는 지금의 변화가 과연 고객(임차인·투자자)에게 더 나은 서비스를 제공하기 위한 것인지, 업계 모두가 곰곰이 생각해 볼 필요가 있을 것입니다.