올해의 부동산 이슈, 갭 파이낸싱

게티이미지뱅크갭 파이낸싱(Gap Financing)이란 자산을 개발하거나 매입할 때 자기자본과 일반 대출을 모두 감안해도 여전히 부족한 자금을 금융시장에서 조달하는 것을 의미한다. 개발 시장에서 본PF를 조달하기 전에 필요한 자금을 일시적으로 마련하는 브릿지론도 이의 일종이며, 상업용 부동산에서 만기가 도래한 기존 대출과 신규 대출 예상액 사이의 차이를 메우는 경우에도 갭 파이낸싱이 활용된다. 이처럼 주로 대출(Debt) 시장에서 많이 사용되지만, 넓게 보면 사업자의 자본 부족분을 채우기 위해 금융시장에서 자기자본(에쿼티) 형태로 조달하는 자금, 즉 우선주(Preferred Equity)도 에쿼티 갭 파이낸싱으로 볼 수 있다. 최근 몇 년간 해외에서는 상업용 부동산(CRE) 대출 시장의 갭 파이낸싱이 주요 이슈로 부상했다. 2022년 이후 공실 증가와 금리 상승으로 자산 가격이 급락했고, 금융기관들도 리스크 관리 차원에서 대출 한도를 줄이면서 차환(Refinancing) 시 대