서울 오피스시장, 공급 과잉보다 재편(Repositioning)의 시대

최근 서울 오피스 시장에서는 2028년 이후 예정된 대규모 신규 공급을 둘러싼 공급 과잉 우려가 지속되고 있다. 특히 CBD에서는 원엑스(ONE X), 세운지구 개발사업 등 대형 프로젝트가 예정되면서 향후 시장이 공급 과잉 국면에 진입할 것이라는 전망도 제기되고 있다.

그러나 예정된 공급 물량만을 기준으로 시장을 판단하는 것은 다소 단순한 접근일 수 있다. 실제 시장에서는 개발 일정 지연, 자가사용 면적, 선임차 계약, 노후 오피스의 철거 및 재개발 등이 동시에 진행되기 때문에 예정된 공급 물량 전체가 임대시장에 신규 재고로 유입되는 것은 아니다. 이러한 점을 고려하면 시장에 확산되고 있는 이른바 '도심 공급 포비아(Supply Phobia)'는 실제 리스크보다 다소 과도하게 부각된 측면이 있다.

서울 오피스 시장은 과거에도 대규모 신규 공급이 예정될 때마다 유사한 공급 과잉 우려를 반복적으로 경험해 왔다. IFC, 파크원, 센터필드, 원센티널 등 주요 프라임 오피스가 공급될 당시에도 공실률 급등에 대한 우려가 제기됐지만, 장기적으로는 대부분 안정적으로 시장에 흡수되며 서울 오피스 시장의 성장 과정에 자연스럽게 편입됐다.

이러한 배경에는 서울이 국내 대기업 본사와 글로벌 기업, 금융기관이 집중된 핵심 업무지구로서 강한 집적 효과를 유지하고 있다는 점이 있다. 동시에 기업들의 오피스 선택 기준 역시 양적 확장보다 질적 경쟁력 중심으로 빠르게 변화하고 있다. 단순히 면적을 확보하는 것을 넘어 ESG 인증, 대형 플레이트, 우수한 업무환경, 교통 접근성, 기업 이미지 등을 종합적으로 고려해 경쟁력이 높은 오피스로 이전하는 사례가 꾸준히 늘어나고 있다.

또한 주요 3대 권역 내에서도 입지에 따른 경쟁력 차이는 여전히 유효하다. 최근 기업들의 신축 프라임 오피스 선호가 확대되고 있는 것은 사실이나, 동일한 신축 자산이라 하더라도 권역 내 핵심(Core) 입지와 비핵심 입지 간 경쟁력에는 상당한 차이가 존재한다. 예를 들어 CBD에서는 광화문 중심 업무지구에 대한 선호가 세운지구보다 상대적으로 높게 유지되고 있으며, GBD 역시 성수동의 성장세에도 불구하고 테헤란로를 중심으로 한 핵심 업무지구의 경쟁력이 여전히 우위를 유지하고 있는 것으로 평가된다.

이에 따라 향후 신규 공급은 기존 노후 오피스의 임차 수요를 흡수하며 시장 재편(Repositioning)을 가속화할 것으로 예상된다. 다만 임차인 유치 성과는 단순히 신축 여부보다 입지 경쟁력에 따라 차별화될 가능성이 높다. 특히 코어 입지에 위치한 프라임 오피스는 신규 공급이 확대되는 환경에서도 상대적으로 안정적인 임차 수요를 유지할 것으로 전망된다.

따라서 향후 대규모 공급이 예정돼 있더라도 광화문을 중심으로 외국계 기업과 금융기관의 선호가 높은 핵심 업무지구의 공실률이 큰 폭으로 상승할 가능성은 제한적일 것으로 판단된다. 반면 주요 업무축에서 다소 벗어난 입지의 신규 오피스는 신축이라는 장점에도 불구하고 입지 경쟁력의 한계로 인해 임차인 확보에 상대적으로 어려움을 겪을 가능성이 있으며, 이에 따라 권역 내에서도 자산 간 양극화는 더욱 뚜렷해질 것으로 예상된다.

결국 향후 신규 공급은 새로운 수요를 창출하기보다 기존 임차 수요를 보다 경쟁력 있는 자산으로 이동시키며 오피스 시장의 구조적 재편을 촉진할 가능성이 높다. 신축 프라임 오피스는 기존 노후 자산의 임차인을 흡수하며 경쟁력을 강화하는 반면, 경쟁력이 낮은 기존 자산은 공실 증가와 자산 가치 하락 압력을 받을 가능성이 높다.

따라서 향후 서울 오피스 시장의 핵심 변수는 공급 규모 자체가 아니다. 신규 프라임 오피스가 어떤 임차 수요를 흡수하고, 그 과정에서 기존 오피스 재고가 어떻게 재편되는지가 시장의 방향을 결정할 것이다.  서울 오피스 시장은 공급 확대 국면이 아니라 프라임 자산을 중심으로 임차 수요가 재배치되는 '재편(Repositioning)의 시대'에 진입하고 있다.

<다음 글에서는 2026년 2분기 임대차시장 리뷰를 통해 이러한 재편이 실제 시장에서 어떻게 나타나고 있는지 권역별로 살펴본다.>