서울 오피스시장을 움직인 주요 트렌드와 전망
2026년 서울 오피스 시장은 2025년에 예정되었던 주요 기업들의 이전·재배치 움직임이 이어지며 시장 전반에 영향을 미칠 전망이다. 표면적으로는 권역 간 이동이 ‘수요 이탈’처럼 보일 수 있으나, 시장 내부를 들여다보면 이는 단순한 이탈이 아니라 공간을 재구성하는 과정, 즉 구조적 재배치에 가깝다.
2025년 4분기 일부 권역에서 음(-)의 순흡수율이 포착되었지만, 이는 전반적인 임차 수요 약세를 의미하지는 않는다. 실제로 서울 오피스 시장의 기초 수요는 여전히 견조하며, 기업들이 비용 절감을 이유로 시장을 떠나는 현상 역시 단순한 축소라기보다는 비용 효율성과 오피스 퀄리티의 동시 개선을 추구하는 흐름에 가깝다. 기업들은 더 나은 업무 환경을 확보하기 위해 적극적으로 이동하고 있다.
다만 임차인의 선택 기준은 면적이나 임대료 중심에서 품질·입지·업무환경 중심으로 이동하고 있다. 과거처럼 면적이나 임대료만으로 의사결정을 하던 방식에서 벗어나, 이제는 빌딩의 전반적인 품질과 입지 접근성, 업무환경과 편의시설 수준, ESG·스마트 요소까지 고려하는 ‘퀄리티 중심 시장’으로 전환되고 있다. 2026년에도 이러한 ‘플라이트 투 퀄러티(Flight to Quality)’ 흐름은 지속될 가능성이 크다.
재건축·리모델링과 함께 나타나는 재배치 흐름
2025년은 주요 기업의 본사 이전, 사옥 재건축, 조직 재편 등이 겹치며 여러 권역에서 이동이 증가한 해였다. 그러나 이러한 움직임은 ‘수요 축소’라기보다는 입지·건물 품질·공간 전략에 따라 위치를 조정하는 과정으로 해석하는 것이 타당하다. 특히 광화문–시청을 중심으로 한 CBD 코어는 여전히 낮은 공실률과 안정적인 임차 수요를 유지했다.
대표적으로 그랑서울 오피스는 4분기 리모델링을 완료하고 리테일 공간인 ‘스타필드 에비뉴’를 새롭게 오픈했다. 신규 오피스를 선호하는 임차인을 확보하기 위해 서울파이낸스센터(SFC)와 SC제일은행 본점 빌딩 등 주요 프라임 빌딩들 역시 리모델링을 계획하고 있다.
또한 소공 1·2·3지구(더플라자호텔–한화빌딩–태평로 한화생명 사옥)는 약 47년 만에 대규모 리모델링이 추진될 예정이다.
2025년: 품질 중심 선택이 강화된 시기
2025년 시장의 가장 두드러진 특징은 신축·리모델링 오피스에 대한 품질 중심 선호가 더욱 뚜렷해졌다는 점이다. ESG 인증, 실내 공기 질·채광·친환경 설비 등 직원 경험(Workplace Experience) 요소가 기업의 입지 전략에서 핵심 기준으로 자리 잡았으며, 협업 공간 확대와 하이브리드 근무 확산에 대응한 공간 재구성 수요도 지속적으로 증가하고 있다.
이러한 흐름 속에서 프라임 빌딩은 꾸준한 테넌트 관심을 받으며 공실률이 제한적인 수준을 유지했고, 주요 권역의 임대료 역시 안정적인 상승 또는 보합 흐름을 보이며 품질 중심 시장 구조가 더욱 공고해지고 있다. 또한 리모델링을 통해 건물 브랜드와 스펙을 끌어올린 자산들은 구체적인 이전 수요를 흡수하며 구축 자산과의 격차를 확대하는 모습이 나타나고 있다.
권역 확장의 본격화: 핵심 권역을 넘어 성수·마곡·판교로
2025년의 또 다른 변화는 전통적 핵심 권역(CBD·GBD·YBD)을 넘어 비전통 오피스 권역으로의 확산이 본격화되었다는 점이다. 성수·서울숲의 콘텐츠·디자인 기반 수요, 마곡의 바이오·테크 클러스터, 상암 DMC의 미디어·콘텐츠 집적지, 분당·판교의 ICT 중심 클러스터는 비용 효율성과 자산 퀄리티 업그레이드를 동시에 원하는 임차인 수요와 맞물리며 이머징 오피스 권역으로 빠르게 성장하고 있다.
이러한 흐름은 서울 오피스 시장이 산업 구조 변화에 대응하며 공간 수요가 재배치되는 구조적 전환기에 진입했음을 의미하며, 2026년에도 이러한 확장세는 이어질 전망이다.
특히 마곡 원그로브의 임대차가 초기 우려와 달리 순조롭게 진행되면서, 비용 효율성과 신규 오피스 환경을 동시에 확보하려는 임차인에게 현실적인 대안으로 자리 잡고 있다. 이에 따라 성수·판교와 함께 기존 3대 권역을 보완하거나 일부 대체하는 신흥 오피스 권역으로 부상하고 있다.
2026년: 오피스 시장의 양극화가 더욱 뚜렷해지는 시기
2026년은 오피스 시장의 양극화가 더욱 뚜렷해지는 시기가 될 전망이다.
G1서울(14만3431㎡), 르네스퀘어(6만387㎡), 이을타워(1만8583㎡) 등 주요 신축 오피스가 순차적으로 공급될 예정이며, 세 자산 모두 선매각·선임차 마케팅이 활발히 전개되고 있다. 이러한 신규 공급으로 도심 권역의 공실률은 일시적으로 상승할 수 있으나, 프라임급 신축을 선호하는 임차인 이동 수요가 이를 일부 흡수할 것으로 예상된다. 반면 리모델링이 어려운 구축 빌딩은 경쟁력 약화가 불가피해 공실 장기화 리스크가 커질 가능성이 높다.
한편, 나머지 대규모 신규 공급은 대부분 2028년 이후로 예정되어 있어 도심 권역의 본격적인 초과공급 시점 역시 2028년 이후로 전망된다. 종합하면 2026년은 프라임·A등급 오피스와 구축 빌딩 간 성능 및 수요 격차가 더욱 확대되는 해가 될 것으로 보인다.
내년 전망
2025~2026년에 걸친 서울 오피스 시장의 움직임은 ‘이탈’이 아니라 질적 업그레이드를 향한 구조적 재배치이다. 빠른 변화 속에서도 기초 수요는 견고하며, 프라임 및 코어 오피스 중심의 강세와 구축 오피스의 공실 리스크라는 양극화는 더욱 선명해질 가능성이 크다. 이러한 재편 과정은 중장기적으로 예정된 도심 오피스 공급에도 불구하고, 장기적으로 서울 오피스 시장 전반의 품질을 끌어올리는 중요한 전환점이 될 것이다.
