3분기 오피스시장, 우량자산 선호 속 빌딩별 임대성과 차별화
3분기 서울 오피스 권역별 임대차 시장 분석
3분기 서울 오피스 시장은 주요 임차인의 이동과 재배치가 이어지면서 프라임·우량 자산과 기존·중소형 자산 간 임대 성과의 차이가 더욱 뚜렷해졌다. 우량 자산은 견조한 임차 수요를 유지한 반면, 일부 기존·중소형 자산에서는 임차인의 이전으로 가용면적이 확대됐다.
권역별로는 CBD와 GBD에서 기존 임차인의 이동으로 가용면적이 증가한 반면, YBD에서는 금융권의 이전·확장 수요가 공실 해소를 뒷받침했다. 서울 A급 오피스의 평균 공실률은 4.5%로 전분기 대비 0.2%p 상승했다.
공실률 상승에도 명목임대료는 전년 동기 대비 4.9% 오르며 상승세를 이어갔다. 다만 CBD의 일부 신규·대형 자산에서는 렌트프리 등 임대 인센티브가 확대되는 모습이 나타났다. 우량 오피스를 선호하는 ‘플라이트 투 퀄러티(Flight to Quality)’ 현상이 지속되는 가운데, 같은 프라임 자산이라도 실제 계약조건과 공실 해소 속도에 따라 임대 성과가 달라지고 있다. 향후에도 자산별 공실률과 임대 성과의 차이는 더욱 벌어질 전망이다.
CBD | 공실률 상승세 지속 속 주요 빌딩의 공실 해소
3분기 CBD 공실률은 7.0%로 전분기 6.5% 대비 0.5%p 상승했다. 신규 프라임 오피스 공급에 따른 공실 부담이 이어지는 가운데, 기존 임차인의 이전과 재배치로 주요 빌딩의 가용면적이 증가했다. 그러나 일부 자산에서는 대형 임차 수요가 유입되며 공실이 빠르게 해소돼, 권역 전체의 공실률 상승과 개별 빌딩의 임대 성과 개선이 동시에 나타났다.
부영태평빌딩은 서울시 도시기반시설본부와 맥도날드 본사의 이전으로 공실이 크게 줄었다. INNO88 역시 헌법재판소를 포함한 신규 임차 수요가 유입되면서 리모델링 이후 임대율이 크게 개선됐다. 이 밖에도 롯데렌탈의 도심권 이전, 한화손해보험의 센트럴플레이스 임차, LG생활건강의 서울시티타워 신규 임차 등 주요 기업의 이전 수요가 이어졌다.
반면 기존 임차인의 이전으로 상당 규모의 가용면적이 새롭게 발생하는 사례도 늘었다. 크리스탈스퀘어에서는 KB국민카드 IT서비스 조직이 한누리빌딩으로 이전하면서 대규모 가용면적이 시장에 나왔다. 다만 상층부에는 신규 임차인의 입주가 예정돼 있어, 같은 자산에서도 기존 임차인의 퇴거와 신규 임차 수요 유입이 동시에 나타나고 있다. 센트로폴리스 등 주요 빌딩에서도 일부 가용면적이 확대되면서 임차인이 선택할 수 있는 공간이 이전보다 늘어나고 있다.
이러한 흐름은 CBD의 공실률 상승이 단순한 수요 감소만을 의미하지 않는다는 점을 보여준다. 우량 자산과 신규 오피스로 임차인이 이동하는 가운데, 기존 자산에서는 이전에 따른 공실이 발생하면서 빌딩별 임대 성과의 차이가 점차 벌어지고 있다.
향후에도 대형 임차인의 이전에 따른 추가 가용면적 증가가 CBD 공실률의 주요 변수로 작용할 전망이다. 트윈트리 B동에서는 SK에코플랜트의 양평 사옥 이전에 따라 2027년 7월경 7~13층을 중심으로 대규모 면적이 시장에 나올 가능성이 있다. 그랜드센트럴에서도 CJ웰케어와 CJ바이오사이언스 등 CJ 계열사의 이전 가능성이 있어 추가 공실 발생 여부를 주시할 필요가 있다.
여기에 4분기 이을타워의 준공이 예정돼 있어 단기적으로 CBD의 공급 부담은 지속될 가능성이 있다. 이을타워는 현재 본격적인 임대 마케팅에 들어갔으며, 이후 2027년에는 신규 공급이 상대적으로 제한될 것으로 예상된다. 2028년 이후에는 을지파이낸스와 세운지구 등 대규모 개발사업의 신규 공급이 다시 본격화될 전망이다.
종합적으로 CBD는 신규 프라임 오피스 공급에 이어 기존 임차인의 이동과 재배치가 본격화되면서 시장 재편이 이어지고 있는 권역이다. 단기적으로는 가용면적 증가에 따라 공실률 상승 압력이 지속될 수 있으나, 신규·우량 자산을 중심으로 한 임차 수요는 여전히 견조하다. 이에 따라 향후 시장에서는 신규·프라임 자산과 기존 자산 간 임대 성과의 차이가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다.
GBD | 성장산업 수요가 이끄는 프라임 강세, 자산별 양극화 심화
3분기 GBD 공실률은 2.7%로 전분기 대비 상승했다. G마켓이 성수동 에이엠플러스로 이전하기로 결정하면서 기존에 사용하던 강남파이낸스센터(GFC)의 대규모 면적이 이번 분기 임차 가능 면적에 반영됐다. 다만 A급 오피스의 가용면적은 전반적으로 제한적이며, 성장산업 기업의 프라임 오피스 선호도 이어지고 있다.
반면 중소형 오피스와 전대차 시장에서는 가용면적이 점차 확대되는 모습이다. 강남권역은 CBD에 비해 연면적 5000~1만 평 미만 규모의 오피스가 상대적으로 많이 분포하고 있어, 권역 전체의 낮은 공실률만으로는 실제 임대차 시장의 수급 상황을 설명하기 어렵다. 최근 일부 기존 자산에서 대규모 가용면적이 나오면서 핵심 A급 오피스와 중소형·기존 자산 간 임대 성과의 차이가 더욱 뚜렷해지고 있다.
대표적으로 서울707(구 메트라이프타워)은 메트라이프의 이전에 따라 3~19층 약 4400평이 외부 임대시장에 새롭게 공급될 예정이며, 이에 따라 이번 분기부터 GBD 오피스 재고 면적(Stock)에 편입됐다. 또한 위워크타워 선릉(PCA타워)은 현대차그룹이 양재 사옥 리모델링 기간 중 임시 업무공간으로 사용했던 면적을 포함해 2~21층 약 5800평이 전대차 시장에 공급됐다. 해당 면적은 직접 공실에는 포함되지 않지만, 대규모 이전을 검토하는 임차인에게 추가적인 선택지를 제공하면서 GBD 내 실질적인 가용면적을 늘리는 요인으로 작용하고 있다.
한편 핵심 프라임 오피스에서는 AI·테크, 모빌리티, 게임, 제약·바이오 등 성장산업 기업의 이전과 확장이 이어지고 있다. 테슬라코리아의 센터필드 이전, 엔픽셀과 의료 AI 기업 AITRICS의 KT&G대치타워 입주, 글로벌 제약·바이오 기업 사노피의 센터필드 West 임차 등 다양한 성장기업의 프라임 오피스 수요가 확인되고 있다. 이러한 사례는 높은 임대료에도 불구하고 성장기업들이 입지와 건물 경쟁력이 우수한 오피스를 선호하고 있음을 보여준다.
특히 최근 GBD 프라임 오피스로 유입되는 임차인의 산업군은 성장산업의 변화를 보여준다는 점에서 주목할 만하다. AI 기반 테크기업은 빠른 사업 확장과 인력 증가를 배경으로 오피스 확장 속도도 빨라지고 있다. 향후에도 국내외 AI 및 성장산업 기업의 사업 확대가 GBD 프라임 오피스 수요를 지속적으로 뒷받침할 것으로 예상된다.
향후 GBD는 낮은 평균 공실률을 유지하는 가운데 자산별 양극화가 더욱 뚜렷해질 전망이다. 핵심 A급 오피스는 제한적인 가용면적과 성장산업 중심의 우량 임차 수요를 바탕으로 견조한 흐름을 이어갈 것으로 예상된다. 동시에 서울707의 신규 외부 임대 물량, 위워크타워 선릉의 전대 물량, 강남파이낸스센터의 G마켓 이전 예정 공간 등 임차인이 선택할 수 있는 대규모 면적이 늘어나면서 기존 자산이나 경쟁력이 낮은 자산에서는 임차인 유치 경쟁이 확대될 가능성이 있다. 이에 따라 GBD의 임대 성과는 입지, 건물 경쟁력, 임차인 구성 및 자산별 상품성에 따라 더욱 차별화될 것으로 예상된다.
YBD | 금융권의 여의도 선호 지속, 임대시장 안정세
3분기 YBD 공실률은 2.3%로 전분기 3.1% 대비 0.8%p 하락했다. 금융권의 여의도 선호가 지속되는 가운데 주요 프라임 자산을 중심으로 이전과 확장 수요가 이어지며 안정적인 임대시장 흐름을 보였다.
파크원 타워2에는 이지스자산운용이 총 4개 층 규모로 통합 이전할 예정이며, FKI타워에는 미래에셋금융그룹 계열사가 신규 임차했다. 원센티널에서도 우리금융 계열사의 증평이 이뤄지는 등 금융기업의 공간 수요가 공실 해소를 뒷받침하고 있다.
향후에는 HMM의 부산 이전 여부가 YBD 공실률의 주요 변수다. 이전이 현실화될 경우 파크원 타워1에서 약 9개 층의 대규모 가용면적이 발생해 단기적인 공실률 상승 요인으로 작용할 수 있다. 다만 실제 영향은 이전 시점과 후속 임차 수요에 따라 달라질 수 있다.
YBD는 상대적으로 제한적인 신규 공급과 금융 중심지로서의 입지 경쟁력을 바탕으로 전반적인 안정세를 유지할 전망이다. 대형 임차인의 이동으로 개별 자산의 공실이 일시적으로 증가할 수 있지만, 금융권의 이전·확장 수요가 공실 해소를 뒷받침할 것으로 예상된다.
공급 확대, 자산별 경쟁력과 실질 임대조건의 중요성 부각
3분기 서울 오피스 시장은 낮은 평균 공실률이나 명목임대료 상승만으로 설명하기 어려운 변화를 보여준다. 임차인의 재배치 과정에서 일부 빌딩은 공실이 빠르게 해소되는 반면, 다른 자산에서는 새로운 가용면적이 발생하고 있다. 입지와 건물 품질, 임차인 구성 및 임대조건에 따라 빌딩별 임대 성과가 달라지는 모습이다.
향후 CBD를 중심으로 대규모 공급이 본격화되면 임차인 확보 경쟁이 확대될 가능성이 있다. 명목임대료가 상승하더라도 렌트프리 등 인센티브가 늘어나면서 명목임대료와 실질임대료 간 격차가 추가로 확대될 수 있다. 대규모 이전을 계획하는 기업에는 우량 오피스 선택의 폭이 넓어지고 임대조건을 협상할 기회도 늘어날 전망이다.
