신세계센트럴, 오피스개발 직접 투자 대신 '유동화증권·정산계약' 결합 이유는
신세계센트럴이 논현 가구거리 오피스 개발사업에 직접 지분을 투자하지 않고 ‘유동화증권과 정산계약’을 결합해 자금을 끌어오며 시장의 관심을 끌고 있다. 지분 투자자로서 대규모 자금이 묶이는 것을 피하면서도 개발에 따른 실질적 수익과 리스크를 가져가는 새로운 구조화를 보여줬다는 평가다.
5일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코자산운용의 코람코제165호일반사모리츠는 서울 강남 논현동 55-16번지 일대 오피스 개발사업과 관련해 9월 착공을 목표로 에쿼티 조달을 최근 완료했다. 대출채권 유동화(ABL)를 위해 설립된 SPC인 살리다제일차는 농협은행과 국민은행으로부터 총 1000억원을 조달해 코람코 사모리츠의 1종 종류주를 인수했다. 두 은행은 각각 500억원씩 유동화증권 신용공여 방식으로 자금을 공급했다. 유동화자산 만기일은 2030년 4월 30일이다.
특이한 점은 살리다제일차가 리츠 지분 가격 변동과 관련한 위험을 통제하기 위해 신세계센트럴과 정산계약을 체결했다는 점이다. 즉 신세계센트럴에 대상 주식 처분에 따른 차익 또는 처분 손실을 이전하고, 그 대신 신세계센트럴로부터 고정수익(Premium)을 지급받는 내용의 파생 계약을 체결한 것이다. 살리다제일차 투자자는 지분을 보유하고 있지만, 신세계센트럴로부터 일정 고정수익을 받는 채권형(크레딧) 투자로 전환된 셈이다. 이 사업의 실질적 디벨로퍼인 신세계센트럴이 개발 성과에 따른 리스크와 변동성을 부담하고 업사이드(또는 손실)를 가져가는 구조다.
신세계센트럴이 직접 지분을 들지 않고 유동화증권 발행과 정산계약을 활용한 데 대해 전문가들은 재무제표와 투자 성격을 분리하기 위한 것으로 풀이한다. 정산계약을 활용하면 지분 투자와 실질은 유사하더라도 파생·계약 기반 수익으로 처리될 가능성이 높아 평가손익 변동성 관리가 용이하다는 설명이다.
또한 정산계약 구조를 활용하면 초기 현금 투입을 최소화하거나 자금을 다른 프로젝트에 분산할 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다. 디벨로퍼 성격이 강한 회사는 자금을 묶어두기보다 여러 사업을 동시에 전개하는 것이 중요하다. IB업계 관계자는 “투자자와 은행은 변동성과 리스크를 줄이고, 디벨로퍼는 자금 투입을 최소화하면서 사업을 지속할 수 있는 점이 핵심”이라며 “새롭게 구조화된 개발금융 사례로 볼 수 있다”고 말했다.
해당 프로젝트는 논현역 역세권 가구거리 일대 3420.5㎡ 부지에 지하 7층~지상 20층 규모 오피스와 판매시설, 공공시설 등을 조성하는 사업이다. 서울시 역세권 활성화사업 지구단위계획이 적용돼 공공기여와 함께 용적률 인센티브를 확보한 점이 특징이다. 특히 가구거리 일대는 상권 대비 업무시설 공급이 부족한 지역으로 평가된다. 기존 상업 기능과 신규 업무 수요가 결합되면서 개발 타이밍이 맞물렸다는 분석이 나온다.
