2분기 서울 3대권역 오피스 임대차시장 리뷰

앞서 '서울 오피스시장, 공급 과잉보다 재편(Repositioning)의 시대' 글에서 살펴본 것처럼 서울 오피스 시장은 공급 확대보다 기존 임차인의 이동을 중심으로 재편이 진행되고 있다. 이러한 흐름은 2026년 2분기 임대차시장에서도 뚜렷하게 확인된다.

CBD, 신규 프라임급 공급 확대에 따른 시장 재편 가속화

도심(CBD) 권역 공실률은 전분기 대비 1.0%p 상승한 6.5%를 기록했다. 이는 공평 G타워와 르네스퀘어 등 대규모 프라임급 오피스의 신규 공급이 반영된 결과로 분석된다. 공평 G타워(연면적 약 146,631㎡)는 메트라이프의 일부 선임차 계약이 진행된 것으로 파악되나 여전히 상당 규모의 공실이 남아 있는 것으로 알려져 있으며, 르네스퀘어(연면적 약 60,343㎡)는 중대범죄수사청의 전면 선임차가 확정됐다. 두 개의 프라임급 자산이 동시에 시장에 공급되면서 CBD 권역 공실률 상승에 영향을 미친 것으로 판단된다.

반면 신규 프라임급 오피스의 높은 임대료는 시장 평균 임대료 상승을 견인하고 있다. CBD 평균 임대료는 공실률 상승에도 불구하고 전년 대비 약 5.8% 상승했다. 최근 지속된 공사비 상승과 금융비용 부담으로 신규 개발 자산의 임대료 수준이 과거보다 높아졌으며, 이는 권역 전체 임대료의 상향 압력으로 작용하고 있다.

시장의 우려와 달리 일부 대형 공실은 빠르게 흡수되는 모습도 나타나고 있다. 서울 중구 그랜드센트럴에는 서민금융진흥원이 추가 임차를 통해 16층까지 확장 입주했으며, 한화라이프랩 등 신규 임차인 유치도 이어졌다. 또한 디타워 돈의문에는 롯데렌탈이 약 5개 층, 약 4,000평 규모를 임차하면서 기존 공실이 상당 부분 해소된 것으로 파악된다. 부영태평빌딩에는 서울시청이 약 1,500평 규모의 추가 임차 계약을 체결했으며, 종로타워 역시 SK온 퇴거로 발생한 공실을 계열사 재임차를 통해 상당 부분 해소했다.

반면 향후 CBD 권역에서는 주요 임차인의 이전에 따른 추가 공실 발생 가능성도 존재한다. 그랑서울에서는 SK엔카닷컴과 일부 SK 계열사의 이전 검토가 진행되고 있는 것으로 알려졌다. 또한 크리스탈스퀘어에서는 KB국민카드 IB서비스 조직의 한누리빌딩(도반빌딩) 이전이 예정돼 있어 이전이 확정될 경우 약 8개 층 규모의 공실이 발생할 것으로 예상된다.

한편 CBD 권역은 하반기 이을타워(연면적 약 44,903㎡)의 준공을 앞두고 있다. 이에 따라 단기적으로는 공실률 상승이 이어질 수 있으나, 이는 시장 수요 감소보다 기존 임차인의 오피스 업그레이드(Flight to Quality)에 따른 이동 과정에서 나타나는 현상으로 해석할 필요가 있다.

또한 2027년에는 신규 공급이 제한적일 것으로 예상되며, 2028년 이후에는 세운지구와 주요 재개발 사업을 중심으로 신규 공급이 예정돼 있다. 다만 향후 시장의 핵심 변수는 공급 규모 자체보다 신규 프라임 오피스가 기존 임차 수요를 어떻게 흡수하며 시장 구조를 재편할 것인가에 있을 것으로 판단된다.

종합적으로 CBD 권역은 신규 프라임급 오피스 공급과 주요 임차인의 이동이 동시에 진행되면서 시장 재편이 가장 활발하게 나타나고 있는 권역이다. 최근 시장 변화는 수요 감소보다 'Flight to Quality'에 따른 임차인의 오피스 업그레이드 수요 확대에 기인한 것으로, 향후에도 우량 자산 중심의 차별화가 더욱 뚜렷해질 것으로 전망된다.

GBD, 낮은 공실률 유지 속 임차 수요 양극화 확대

강남(GBD) 권역 공실률은 전분기와 유사한 수준인 2.1%를 기록하며 여전히 안정적인 흐름을 유지했다. 최근 일부 기업들의 성수동 이전 움직임이 나타나고 있음에도 불구하고 강남권역에 대한 견고한 임차 수요가 이어지면서 낮은 공실률이 유지되는 모습이다.

대표적으로 강남파이낸스센터(GFC)에서 약 5개 층을 사용하는 지마켓은 성수동 AM플러스로 이전할 예정이며, 현대오토에버 역시 루첸타워에서 하반기 준공 예정인 삼원PFV 건물 전체로 이전할 계획인 것으로 알려졌다. 또한 휴젤도 기존 휴젤빌딩을 떠나 서초 마제스타시티타워2로 이전하는 것으로 파악된다.

다만 일부 기업의 이전에도 불구하고 강남권역은 기존 임차인의 확장 수요와 신규 임차 수요가 지속되며 공실이 빠르게 흡수되고 있다. 최근 삼성생명서초타워 등 주요 자산에서는 임대료 상승 움직임도 나타나고 있으며, 이는 GBD 권역의 낮은 공실률과 견조한 수요 기반을 반영하는 것으로 분석된다.

성수동은 최근 오피스 공급 증가와 함께 강남권역의 대안 입지로 부상하고 있다. 무신사 캠퍼스 N1, AM플러스 성수, 베네포스 등 신규 오피스 개발이 이어지고 있으며, 일부 IT·플랫폼 기업을 중심으로 이전 수요도 나타나고 있다. 다만 현재까지는 GBD를 대체하기보다 새로운 업무 클러스터로 성장하는 과정에 있는 것으로 평가된다.

GBD 권역은 교통 접근성, 비즈니스 네트워크, 업무 인프라, 브랜드 선호도 측면에서 여전히 국내 최고 수준의 경쟁력을 유지하고 있다. 이에 따라 일부 기업의 성수동 이전에도 불구하고 강남권역에 대한 임차인 선호는 당분간 지속될 가능성이 높다.

특히 강남권역 프라임급 오피스의 임대료 상승세가 이어지면서 높아진 임대료 부담으로 타 권역 이전을 검토하는 기업이 있는 반면, 상대적으로 높은 임대료를 감당할 수 있는 기업들에게는 그동안 가용 면적 부족으로 어려웠던 확장 수요를 실현할 수 있는 기회가 되고 있다. 이에 따라 GBD 시장에서는 임차인별 수요 양극화가 확대되는 동시에 프라임 자산 선호 현상이 더욱 뚜렷해지고 있는 것으로 분석된다.

YBD, 제한적인 공급 구조 속 안정적인 시장 흐름 지속

여의도(YBD) 권역 공실률은 전분기와 유사한 수준인 3.1%를 기록하며 비교적 안정적인 흐름을 유지했다. 다만 여의도의 대표 프라임 오피스인 IFC와 파크원은 상반된 시장 흐름을 보이고 있다.

IFC의 경우 글로벌 금융사와 글로벌 기업들의 선호가 지속되며 낮은 공실률을 유지하고 있다. 최근 3IFC에는 한국무역공사가 약 2개 층 규모의 신규 임대차 계약을 체결한 것으로 알려지면서 안정적인 임차 수요가 이어지고 있다. 여의도 국제금융지구로서의 입지 경쟁력과 우수한 접근성, 대형 복합개발 자산의 희소성이 지속적인 수요를 견인하고 있는 것으로 분석된다.

반면 파크원 오피스는 주요 임차인의 이전 가능성이 제기되고 있다. 파크원 타워2의 경우 카카오뱅크의 약 3개 층 이전과 진원생명과학의 이탈 가능성이 언급되고 있으며, 파크원 타워1에서는 HMM이 약 9개 층 규모의 지방 이전을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

다만 여의도 권역은 신규 공급 측면에서 상대적으로 제한적인 구조를 유지하고 있다. 현재 공급 예정 물량 대부분은 기존 노후 자산의 재건축을 중심으로 진행되고 있으며, 외부 신규 택지를 기반으로 한 대규모 오피스 공급은 제한적인 상황이다. 최근 KB국민은행 본관, 키움파이낸스스퀘어, 한국화재보험협회 사옥, 옛 미래에셋증권 빌딩, 옛 메리츠화재 사옥 등 다수의 재건축 사업이 추진되고 있으나, 대부분 중장기 개발 프로젝트의 성격이 강하다.

또한 서울시의 여의도 금융중심 지구단위계획 추진과 함께 국제금융중심지 기능 강화 움직임도 이어지고 있다. 이에 따라 일부 주요 임차인의 이전 여부가 단기적인 변수로 작용할 수 있으나, 제한적인 공급 구조와 금융 중심지로서의 입지 경쟁력을 고려하면 YBD 시장은 비교적 안정적인 흐름을 유지할 가능성이 높을 것으로 전망된다.