도심·기타권역 중심으로 거래 늘어난 3분기 오피스 시장

2026년 3분기 서울 및 분당 오피스 거래시장은 거래 건수 21개 빌딩, 거래규모 약 6조4000억원으로 집계됐다. 거래규모는 지난 2분기보다 약 2조2000억원 증가했다. 서울 기타권역에서 약 1조8000억원이 거래되는 등 2분기 연속 이어진 투자수요가 거래규모 확대를 뒷받침한 것으로 분석된다.

이 중 연면적 1만 평(약 33,000㎡) 이상인 Grade A 자산은 3분기에 총 8건, 약 4조5000억원 규모로 거래됐다. 이는 2분기 2조7000억원보다 약 1조8000억원 증가한 수치다. Grade A 자산의 거래는 2분기에 이어 이번 분기에도 대부분 CBD(3.0조 원)와 서울 기타권역(1조2000억원)에 집중됐다.

권역별 전체 거래규모는 CBD와 서울 기타권역이 각각 3조5000억원, 1조8000억원을 기록했으며, GBD와 분당은 각각 1조 원을 밑돌았다. YBD에서는 거래가 확인되지 않았다.

이번 분기 단일 거래로는 CBD의 G1 서울이 약 1조5000억원으로 최대 거래규모를 기록했다. 지난 1월 준공 전 매물로 나온 G1 서울은 미래에셋자산운용이 우선협상대상자로 선정됐으며, 지난 7월 최종적으로 소유권을 취득했다.

Grade A 거래사례_CBD

3분기 CBD의 Grade A 자산은 4건, 약 3.0조 원 규모로 거래됐다.

가장 큰 거래규모를 기록한 G1 서울은 지난 4월 준공된 연면적 14만3432㎡의 신축 프라임급 자산으로, A동(지상 25층)과 B동(지상 11층)으로 구성돼 있다. 이번 분기에 거래된 면적은 PFV가 보유한 일부 면적을 제외한 13만6032㎡다. 미래에셋자산운용이 우정사업본부가 출자한 블라인드펀드를 활용해 약 1조5000원(평당 약 3701만 원)에 매입했다. G1 서울은 3분기 중 메트라이프생명이 GBD에서 이전해오면서 공실이 일부 해소된 것으로 확인됐다.

신한카드가 사옥으로 사용하고 있는 파인에비뉴 A동은 MDM자산운용이 8000억 원에 소유권을 취득했다. 신한카드는 지난 2018년부터 파인에비뉴 A동을 사옥으로 사용해왔으며, 2020년 미래에셋자산운용으로부터 매입해 직접 보유해왔다. 신한카드는 소유권을 매각한 뒤에도 파인에비뉴 A동 전체 면적을 마스터리스해 계속 사옥으로 사용할 예정으로 알려졌다.

을지로3가역 인근 씨티센터타워는 페트라빌자산운용이 약 2927억 원에 매입했다. 씨티센터타워는 2025년 한 차례 매물로 나왔으나 매각이 무산됐던 자산이다. 페트라빌자산운용은 국민연금의 출자자금을 활용한 거캐피탈과 함께 평당 약 2650만 원에 소유권을 취득한 것으로 알려졌다.

Grade A 거래사례_서울 기타권역

서울 기타권역의 Grade A 자산은 약 1조2000억원 규모로 거래되며 전체 거래규모 확대에 힘을 보탰다.

서울 기타권역에서 가장 큰 거래규모를 기록한 자산은 문래동3가에 위치한 세미콜론 문래다. 세미콜론 문래는 이번 분기 KB자산운용에 매각됐다. KB자산운용은 국민연금의 코어 블라인드펀드를 활용해 6148억 원(평당 약 2050만 원)에 소유권을 취득했다. 매도자인 디앤디인베스트먼트는 트윈타워인 세미콜론 문래의 동별 분할매각을 염두에 두고 매각을 추진했으나, 한 차례 무산된 뒤 KB자산운용에 전체 면적을 매각했다.

성수동에서도 Grade A 자산의 거래가 확인됐다. 지난 7월 준공된 성수동2가 279 업무시설(현대오토에버 성수사옥)은 현재 성수동에서 연면적 기준 두 번째로 큰 신축 자산이다. 마스턴투자운용이 지난 2023년 KT에스테이트와 함께 준공 전 선매입 계약을 체결했으며, 3분기 준공과 함께 소유권을 취득했다. 현대오토에버 성수사옥은 현재 공실 상태지만, GBD 삼성동 인근에 분산돼 있는 현대오토에버가 2027년 초 이전해 업무시설 대부분을 사용할 것으로 알려졌다.

Grade B 거래사례

서울 및 분당의 Grade B 자산은 총 13건, 약 2조 원 규모로 거래돼 지난 분기 대비 거래규모가 소폭 증가했다. Grade B 자산은 YBD를 제외한 모든 권역에서 고르게 거래됐다.

강남358타워는 강남역 인근 강남대로에 위치한 연면적 3만2686㎡의 중대형 자산이다. 삼성SRA자산운용이 지난 9년간 보유해왔으며, 이번 분기에 현송교육문화재단으로 소유권이 이전됐다. 현송교육문화재단은 최근까지 서울 내 다양한 오피스 입찰에 참여해왔다. 이번에 평당 약 4501만 원에 강남358타워를 매입하면서 강남 내 코어자산을 확보한 것으로 확인된다.

홍대 인근 자산의 거래도 이어졌다. 코너136(KORNER136)빌딩은 이지스자산운용이 인베스코와 함께 직접 개발한 연면적 1만3275㎡의 신축급 자산이다. 현재 정부부처 산하 글로벌 창업허브 조성사업의 일환으로 창업진흥원이 건물 전체를 사용하고 있으며, 이번 분기에 주식회사 아주가 2520억 원에 소유권을 취득했다.

코너136빌딩 맞은편 케이스퀘어 홍대도 이번 분기에 거래가 완료됐다. 코람코자산운용이 1500억 원(평당 약 4449만 원)에 소유권을 취득했다. 코람코자산운용은 케이스퀘어 홍대의 접근성과 가시성을 활용해 호텔로 재개발할 예정이다.

CBD에서는 순화빌딩의 소유권 이전이 확인됐다. 순화빌딩은 기존에 한양학원과 개인 2인이 지분을 나눠 보유하던 자산으로, 한화갤러리아가 순화빌딩 및 인근 부지를 총 2135억 원에 매입했다. 매입 이후 소공동 인근 한화빌딩의 리모델링을 앞두고 한화 계열사 일부가 순화빌딩에 입주했으며, 한화갤러리아도 여의도 63빌딩에서 이전해올 것으로 보인다.

2026년 3분기까지 누적 거래규모는 약 14조 원으로 집계됐다. 4분기에 거래가 종결될 것으로 예상되는 자산은 3분기보다 적어 거래규모가 소폭 감소할 전망이다. 2026년 전체 거래규모는 2025년보다 감소한 약 16~17조 원 수준으로 예상된다.