재건축·리모델링 확대 속에서도 1분기 임대차 시장 안정세 유지

CBD – 재정비 확대에도 플라이트 투 퀄리티 수요로 공실률 안정

리모델링 및 재건축 계획에 따른 한화생명 태평로 빌딩의 공실 발생에도 플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality) 흐름이 지속되며 신규 및 리뉴얼 오피스를 중심으로 임대차 수요가 이어졌다. 이에 따라 2026년 1분기 도심권역(CBD) 공실률은 전분기와 유사한 5.5%를 기록했다.

서울광장 일대에서는 더플라자호텔, 한화빌딩, 한화생명 태평로 빌딩 등 주요 3개 건물이 약 47년 만에 리모델링되는 ‘소공지구 리모델링 프로젝트’가 추진되며 임차인 이전이 본격화되고 있다. 이 과정에서 하나은행(Project ONE) 조직이 여의도 본점으로 이전했으며, 한화토탈에너지스 역시 계열사 빌딩으로 일부 이동하면서 시청역 및 서울광장 일대에서 단기적인 공실이 확대된 것으로 나타났다. 인근 한화빌딩(소공동)에서도 일부 임차인의 이전이 이어지며 추가적인 공실이 발생했다.

이와 동시에 신규 오피스에 대한 선호는 지속되고 있다. 타워107에는 케이뱅크, 휴켐스 등이 신규 임차인으로 유입되었으며, 한국닌텐도 역시 기존 중형 오피스에서 이전해 비용 효율을 유지하면서 업무환경을 개선하는 업그레이드 수요를 나타냈다. 이는 신규 및 리뉴얼 오피스를 중심으로 한 플라이트 투 퀄리티(Flight to Quality) 흐름이 여전히 유효함을 보여준다.

한편 CBD에서는 노후 오피스의 재건축, 도시정비형 재개발, 대형 리모델링 프로젝트가 확대되면서 도심 재정비가 본격화되는 흐름이 나타나고 있다. 종로구청은 신청사 건립을 앞두고 2025년 더케이트윈타워로 임시 이전했으며, 기존 청사 부지에는 종로구청·종로소방서 통합청사 개발이 추진되고 있다.

또한 코리안리 사옥 재건축과 수송구역 재개발 등 공공 및 민간 재정비 사업이 진행되면서 CBD 내 임차인 이동도 점진적으로 확대되는 모습이다. 이러한 재개발 기반 이전(redevelopment-driven relocation)은 단기적으로 CBD 공실률 변동성을 확대시키는 요인으로 작용하고 있다.

최근에는 프라임 오피스 간 임차인 이동에 따른 공실 재배치도 나타나고 있다. 중고차 플랫폼 기업 엔카닷컴은 기존 AIA타워에서 그랜드센트럴로 사무실을 이전하며 신규 임차인으로 입주했으며, 반면 한화오션은 그랜드센트럴에서 대신파이낸스센터로 이전하면서 일부 면적이 공실로 전환된 것으로 나타났다. 이는 CBD 내 신축 및 프라임 오피스 선호와 조직 재편에 따른 이전 수요(relocation demand)가 반영된 사례로 해석된다.

향후 CBD 신규 오피스 공급은 서울광장, 광화문·종각, 을지로3가, 세운지구, 서울역 등 주요 재개발 클러스터(redevelopment cluster)를 중심으로 단계적으로 유입될 것으로 예상된다. 또한 SK그룹 계열사의 통합 이전 움직임 역시 도심 오피스 시장에 영향을 미칠 가능성이 있다.

종로타워에 임차하고 있던 SK온은 SK 서린빌딩으로 이전을 결정했으며, 트윈트리타워 B동에 임차 중인 SK에코엔지니어링 역시 2027년 준공 예정인 양평 신사옥 이전을 검토하고 있다. 이러한 대형 임차인의 이전은 향후 잠재적인 공실 증가 요인으로 작용하며 공실률 상승 압력을 높일 가능성이 있다.

GBD – 임대료 상승 압력 속 비용 효율화 이전 및 리모델링 중심 재편

2026년 1분기 GBD 오피스 시장은 신규 공급이 제한적인 가운데 안정적인 임차 수요를 기반으로 비교적 견조한 흐름을 유지하고 있다. 공실률은 전분기와 유사한 2.2%를 기록하며 안정적인 시장 상황을 보였다. IT·게임·플랫폼 기업을 중심으로 한 기존 수요에 더해 K-뷰티·패션 등 소비재 기업의 통합 사옥 이전 수요가 이어지고 있으며, 일부 IT 기업의 높아지는 강남 임대료를 피해 성수동 이전 가능성이 제기되고 있음에도 강남 핵심 입지에 대한 선호는 여전히 유지되는 모습이다.

특히 테헤란로 일대에서는 서울시가 강남역사거리부터 포스코사거리까지 약 95만㎡ 구간을 ‘리모델링 활성화 구역’으로 지정하고, 준공 15년 이상 업무시설에 대해 연면적 최대 30% 증축을 허용하는 등 인센티브를 도입하면서 노후 업무시설의 리노베이션(renovation) 움직임이 점진적으로 확대될 것으로 예상된다. 이러한 리모델링은 중장기적으로 중급 오피스 공급을 확대하고 강남 오피스 시장의 자산 재순환(asset recycling)을 촉진하는 요인으로 작용할 전망이다. 또한 역삼동 오피스 선매입 거래 등 투자 활동도 이어지며 핵심 자산에 대한 투자자들의 관심은 지속되고 있다.

한편 서울 주요 오피스 권역의 재정비 방식은 CBD와 GBD 간 차이를 보이고 있다. CBD에서는 세운지구, 공평·서린 일대 등 대형 도시정비형 재개발 프로젝트를 중심으로 신규 공급이 이루어지는 반면, GBD에서는 테헤란로를 중심으로 리모델링을 통한 오피스 재정비가 확대되는 흐름이 나타나고 있다. 이에 따라 프라임 오피스에 대한 임차인 선호가 지속되는 가운데 리모델링 자산과 구축 오피스 간 경쟁력 격차가 확대되며 시장 양극화가 이어질 것으로 전망된다.

서울 주요 오피스 권역의 재정비 방식은 CBD와 GBD 간 차이를 보인다. CBD에서는 세운지구, 공평·서린 일대 등 대형 도시정비형 재개발 프로젝트를 중심으로 신규 공급이 이루어지는 반면, GBD에서는 테헤란로를 중심으로 리모델링을 통한 자산 개선이 확대되는 흐름이 나타나고 있다. 이에 따라 프라임 오피스에 대한 임차인 선호가 지속되는 가운데, 리모델링 자산과 구축 오피스 간 경쟁력 격차가 확대되며 시장 양극화가 심화될 것으로 전망된다.

공유오피스 시장 역시 잠재적 변수로 작용할 수 있다. 2017년 국내 시장에 본격 진출한 위워크(WeWork)의 장기 임대차 계약이 순차적으로 만기에 도달하고 있으며, 과거 임차인 우위 시장에서 체결된 마스터리스(master lease) 계약 구조의 재조정 가능성이 제기되고 있다. 최근 공유오피스의 확장 속도가 둔화되면서 일부 사업 축소 움직임도 나타나고 있어, 향후 재계약 과정에서 면적 조정이 발생할 가능성도 존재한다.

다만 강남권역 PCA타워(현 위워크타워)의 최근 공실은 위워크 철수에 따른 것이 아니라, 해당 자산을 대규모로 사용하던 현대자동차 조직의 이전에 기인한 것으로 파악된다. 이는 공유오피스 이슈와 별개로 대형 코퍼레이트 임차인의 이동이 개별 빌딩 공실에 미치는 영향을 보여주는 사례다. 그럼에도 불구하고 공유오피스 운영사들의 계약 만기가 순차적으로 도래할 경우 일부 지점에서는 면적 재조정이 나타날 수 있으며, 이는 향후 서울 오피스 시장에서 잠재적 공급(히든 서플라이, hidden supply)으로 작용할 가능성이 있다는 점에서 주목할 필요가 있다.

YBD – 대형 임차인 이동 영향으로 공실률 상승

2026년 1분기 YBD 오피스 공실률은 파크원 타워1에서 발생한 대규모 공실의 영향으로 전분기 대비 0.4%p 상승한 3.1%를 기록했다. 파크원 타워1에서는 주요 임차인이었던 LG화학의 퇴거로 7·8·9층이 2026년 2월 공실로 전환되었으며, LG에너지솔루션이 사용하던 43층 역시 2026년 5월 공실 예정으로 파악된다. 또한 일부 임차인의 이전에 따라 12층, 29층, 33층에서도 공실이 발생하며 파크원 타워1에서 대규모 공실이 발생한 것으로 나타났다.

한편 일부 신규 임차도 진행되고 있다. 애플(Apple)은 약 1,700㎡ 규모의 오피스 임차를 진행했으며, 신미글로벌은 약 2,000㎡ 규모의 신규 임차 계약을 체결한 것으로 파악된다. 더퓨어랩 역시 2026년 3월 파크원 타워1로 본사를 이전하며 신규 임차가 이루어진 것으로 나타났다. 다만 이러한 신규 임차에도 불구하고 LG화학의 퇴거에 따른 공실 면적이 더 크게 발생하면서 권역 공실률은 상승한 것으로 나타났다.

한편 여의도 금융중심지 기능 강화를 위한 도시계획 인센티브와 용도 완화 정책에 따라 일부 부지에서 신규 오피스 개발 가능성이 제기되고 있다. 다만 다수의 프로젝트가 금융기관 및 기업의 자가 사용 형태로 추진될 가능성이 높아 임대시장에 미치는 직접적인 공급 영향은 제한적일 것으로 전망된다.

종합

2026년 1분기 서울 오피스 시장은 권역별로 차별화된 흐름을 보였다. CBD에서는 재개발 및 대형 리모델링 프로젝트가 본격화되며 임차인 이동이 확대되고 단기적인 공실 변동성이 나타난 반면, GBD는 신규 공급이 제한된 가운데 프라임 오피스 선호가 지속되며 안정적인 시장 흐름을 유지했다. 다만 강남권역의 임대료 상승 압력은 일부 임차인에게 비용 절감을 위한 타 권역 이전을 검토하게 하는 요인으로 작용하고 있다. YBD 역시 대형 임차인 이동의 영향으로 공실률이 일시적으로 상승했으나 금융 중심지로서의 수요 기반은 여전히 견조한 모습이다.

특히 서울 도심에서는 재개발과 리모델링을 중심으로 한 도시 재정비가 본격화되면서 권역별 시장 구조의 차별화가 더욱 뚜렷해지고 있다. CBD는 재개발 중심의 신규 공급 유입이, GBD는 리모델링을 통한 자산 개선이, YBD는 금융 중심지 기능을 기반으로 한 점진적 개발이 각각 시장 재편의 주요 동인으로 작용하고 있다.