(젠스타메이트·의사이야기 인터뷰)"공실 늪 빠진 오피스, 메디컬이 살린다"

젠스타메이트 장한덕 LM본부장 · 의사이야기 이주환 대표 공동 인터뷰

"오피스 공실 장기화로 골머리를 앓던 외국계 임대인도 메디컬 유치 전략에는 처음엔 회의적이었죠. 하지만 약 400평 규모의 한 층 전체를 메디컬 업종으로 채우면서 공실을 해소할 수 있었습니다."

최근 상업용 부동산(CRE) 시장에서 가장 주목받는 키워드는 단연 ‘메디컬’이다. 과거 오피스에서 병·의원은 까다로운 임차인으로 여겨졌지만, 이제는 장기 임차와 안정적인 운영 능력을 바탕으로 자산 가치를 반전시키는 ‘구원투수’로 평가받고 있다.

이러한 시장 변화 속에서 상업용 부동산 종합 서비스 기업 젠스타메이트는 메디컬 전문 플랫폼 ‘의사이야기’와 업무협약(MOU)을 체결하고 메디컬 임차 전략 고도화에 나섰다. 장한덕 젠스타메이트 LM본부장과 이주환 의사이야기 대표를 만나 메디컬이 오피스 시장의 핵심 키워드로 떠오른 이유와 양사 협업의 비전을 들어봤다.

병·의원은 이제 공실 대체재가 아닌 전략적 임차인

Q. 최근 오피스 임대차 시장에서 병·의원을 바라보는 시각이 몰라보게 달라졌다.

장한덕 본부장(이하 장): 과거 오피스 빌딩에서 병·의원은 다소 보수적으로 검토되는 업종이었다. 개인사업자 중심이라 신용도에 대한 우려가 있었고, 환자 유입에 따른 건물 이미지 저하를 걱정하는 임대인도 많았다. 하지만 지금은 자산 운영 관점에서 장기 안정성이 높은 우량 임차인으로 보는 시각이 확산되고 있다. 특히 저층부나 활용이 애매한 공간에서 메디컬은 자산 가치를 반전시키는 매우 유효한 전략적 대안이다.

이주환 대표(이하 이): 임대인 입장에서 메디컬은 ‘삼박자’를 갖춘 파트너다. 병·의원은 한 번 입점하면 보통 10년 이상 장기 운영되는 경우가 많아 임대차 지속성이 높고, 위생이 필수인 업종 특성상 시설도 매우 깔끔하게 유지한다. 임대인 입장에서는 공실 리스크를 줄이면서 건물의 컨디션까지 안정적으로 보존할 수 있는 최적의 임차인인 셈이다.

“단순 중개 넘어 개원 전반 아우르는 솔루션 제공”

Q. 이번 협약의 핵심 파트너인 ‘의사이야기’는 단순한 부동산 중개 조직과는 궤를 달리한다고 들었다.

이: 우리는 ‘의사의 생애 주기’를 함께하는 국내 유일의 메디컬 개원 종합 솔루션 플랫폼이다. 병원은 임대료만 맞는다고 입점할 수 있는 곳이 아니다. 건축물 용도, 인허가 가능 여부, 공사비, 동선, 주차, 진료과목별 상권 적합성까지 모든 퍼즐이 맞아야 한다. 단순히 자리를 연결하는 중개를 넘어, 해당 입지에서 병원이 실제로 지속 가능한지 판단하고 인테리어 규격 가이드부터 마케팅까지 전 과정을 세팅하는 것이 우리의 역할이다.

장: 메디컬은 일반 리테일과 전혀 다른 접근이 필요한 영역이라 전문 파트너가 필수적이다. 의사이야기는 20년 업력과 직접 건물 개발까지 수행한 실무 데이터를 보유하고 있다. 이러한 노하우가 젠스타메이트의 방대한 자산 관리 전략과 만나야 비로소 강력한 전문성이 완성된다고 본다.

잠실 시그마타워의 '메디컬 MD' 설계 전략

Q. 의사이야기의 솔루션이 실제로 적용돼 자산 가치를 바꾼 사례가 있다면.

이: 잠실 시그마타워 사례를 들 수 있다. 해당 자산은 외국계 자본이 보유하고 있었고, 메디컬 유치에 대해 초기에는 상당히 보수적인 입장이었다. 젠스타메이트는 LM과 PM을 수행하며 4층 병원 입주를 위한 임차 구조를 조정하는 역할을 맡았고, 기존 4층 임차인을 7층으로 이전시키는 방식으로 메디컬 입주 기반을 마련했다.

메디컬 임차 전략의 핵심은 단순히 ‘병원을 넣는 것’이 아니라 ‘어떤 병원을 어떻게 구성하느냐’에 있다. 시그마타워는 약 400평 규모의 공간을 메디컬 중심으로 구성하면서 단순히 병원을 나열하는 방식이 아니라, 진료과목 간 충돌을 최소화하고 시너지를 극대화하는 방향으로 설계했다.

가령 같은 피부과라도 질환 치료 중심과 미용 중심은 전혀 다른 시장으로 본다. 여기에 산부인과, 내분비내과, 비뇨의학과, 유방외과, 약국 등을 함께 배치해 상권과 수요에 맞는 조합을 구성했다. 이런 방식은 단순 임대가 아니라 하나의 ‘메디컬 MD’를 설계하는 개념에 가깝다.

권역별 맞춤 전략… CBD·YBD·GBD의 확연한 차이

Q. 권역별로 선호되는 메디컬 과목이나 입지 전략도 크게 다를 것 같다.

이: 그렇다. CBD(도심)나 YBD(여의도)는 기본적으로 직장인 중심 상권이기 때문에 정신건강의학과, 이비인후과, 피부과, 치과, 그리고 검진 수요와 연계되는 과목들이 상대적으로 잘 맞는다. 특히 YBD는 오피스 권역이면서도 내부에 노후 아파트와 주상복합, 주말 상권이 공존해 CBD보다 생활형 수요를 더 기대할 수 있는 특징이 있다.

장: 강남권역(GBD)은 또 다른 성격을 띠지 않나.

이: GBD(강남)는 예외적으로 전국구 수요를 끌어오는 상권이다. 지방 환자들도 찾아오는 권역이기 때문에 성형외과, 피부과, 안과, 비뇨의학과, 산부인과 등 전국 단위 수요를 흡수할 수 있는 과목들이 강하다. 단순히 병원이 많은 것을 넘어 ‘특정 과목의 으뜸 병원은 강남에 있다’는 인식이 있어 전국구 상권으로서 독보적인 위상을 갖는다.

장: 최근 핫플레이스로 꼽히는 홍대와 성수 상권의 차이는 어떻게 분석하나.

이: 겉으로는 비슷해 보이지만 메디컬 관점에서는 전혀 다르다. 홍대와 연남은 탄탄한 주거 인구가 뒷받침되는 상권인 반면, 성수는 패션과 F&B 중심이라 정주 인구가 상대적으로 적다. 병원은 결국 ‘생활권 구조’가 탄탄한 홍대 같은 입지에서 훨씬 안정적인 성과를 낸다.

“임차 수요와 자산의 만남, MOU로 시너지”

Q. 양사의 이번 MOU가 상업용 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 보나.

장: 젠스타메이트는 방대한 자산을 관리하지만, 메디컬이라는 특수 업종의 디테일한 판단은 늘 갈증이 있던 부분이다. 이번 협력으로 자산별 최적의 메디컬 MD를 초기 단계부터 설계할 수 있게 됐다. 단순한 공실 해소를 넘어 자산 전략의 고도화가 가능해진 것이 가장 큰 성과다.

이: 우리는 젠스타메이트라는 파트너를 통해 우량한 임대인 네트워크와 신뢰도 높은 빌딩 정보를 원스톱으로 확보하게 됐다. 의사들에게는 최적의 개원 입지를 제공하고, 건물주에게는 검증된 테넌트를 연결하는 가장 완벽한 가교가 마련된 것이다.

“직접 투자로 검증한 메디컬 가치, 시장은 더 커질 것”

Q. 향후 메디컬 부동산 임대차 시장은 어떻게 변화할 것으로 보나.

이: 우리는 긍정적으로 전망한다. 실제로 우리 스스로도 메디컬 밸류에 대한 확신이 있기 때문에 직접 건물을 보유하고 운영하고 있다. 시장성이 없다면 그렇게 투자할 이유가 없다. 특히 피부과를 중심으로 한 안티에이징 시장, 외국인 의료관광 수요, 그리고 장기 임차 안정성을 중시하는 자산 운영 흐름이 맞물리면서 메디컬 임대차 시장은 더 커질 것이다.

장: 이제 병원은 공실을 메우는 대체재가 아니라 자산 가치를 높이는 전략적 파트너다. 과거에는 일부 과목 중심이었다면 앞으로는 더 다양한 진료과목과 입지 유형으로 확장될 것이다. 젠스타메이트와 의사이야기가 손잡고 국내 메디컬 부동산의 새로운 표준을 만들어가겠다.