물류 임대차시장, 공급 충격 지나 '선별적 회복' 국면

공사비 상승의 구조적 고착화

건설공사비는 단기 상승을 넘어 구조적으로 높은 수준에 고착되는 흐름을 보이고 있다. 통계청 건설공사비 지수는 2024년 이후 고점 구간에서 횡보하고 있으며, 2026년 현재에도 과거 평균 대비 높은 수준을 유지하고 있다. 팬데믹 이후 누적된 원자재 가격 상승과 인건비 구조 변화가 완전히 해소되지 않았다는 점을 고려하면, 단기간 내 유의미한 하향 안정화 가능성은 제한적이다.

시멘트를 비롯한 주요 자재 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 구조적인 인력 부족과 임금 상승 압력으로 노무비 부담 역시 지속되고 있다. 이러한 공사비 상승은 물류센터를 포함한 산업·물류 개발사업의 수익성을 직접적으로 압박하고 있으며, 일부 프로젝트는 지연되거나 중단되는 사례도 나타나고 있다. 이에 따라 사업자들은 규모 축소, 단계적 개발(Phasing), 설계 효율화 등을 통해 대응하고 있다.

여기에 금융비용 부담까지 더해지면서 일부 개발사업을 중심으로 구조조정과 자산 매각이 이어지고 있다. 그 결과 개발 리스크를 감내할 수 있는 투자자에게는 선별적인 투자 기회가 존재하는 반면, 시장 내에서는 투자 주체 간 양극화가 더욱 심화되는 모습이다.

물류 임대차 시장 개요 및 전망

2026년 상반기 기준 국내 물류 임대차 시장의 상온 물류센터 공실률은 약 15%, 저온 물류센터는 약 37% 수준을 기록하며 자산 유형 간 수급 격차가 뚜렷하게 나타나고 있다. 임대료는 상온 약 3.5만원/평, 저온 약 6만원/평 수준을 유지하고 있으나, 저온 물류센터의 경우 높은 공실률로 인해 렌트프리 등 임대 인센티브가 확대되면서 실질 임대료가 상온 수준까지 낮아지는 사례도 확인된다.

이러한 흐름은 2025년 대규모 신규 공급 이후 기존 재고가 점진적으로 흡수되는 과정에서 나타난 것으로, 상온 물류센터는 안정화 흐름에 진입한 반면 저온 물류센터는 여전히 구조적인 공급 부담이 지속되고 있다. 특히 수도권 물류시장은 경부·영동·중부·서해안 고속도로 축을 중심으로 형성되며, 핵심 물류 허브에서는 수급 개선 흐름이 일부 나타나는 반면 공급이 집중된 일부 지역에서는 공실 장기화가 이어지는 등 입지에 따른 양극화가 심화되고 있다.

임대료 측면에서는 공사비·인건비·금융비용 상승에 따른 개발 원가 부담이 구조적으로 확대되면서 신규 공급의 손익분기 임대료 수준도 상향 조정되고 있다. 이는 임대료 하방을 제한하는 요인으로 작용하고 있으며, 향후 임대료는 급격한 상승보다는 하방이 제한된 가운데 점진적인 상방 안정화 흐름을 보일 가능성이 높다.

한편 저온 물류센터의 상온 전환이 일부 검토되고 있으나, 상승한 자재비와 추가 투자 부담으로 인해 실제 컨버전은 제한적인 수준에 머물고 있다. 또한 임차인 선확보 없이 임대료 인상을 전제로 투자금을 회수하는 구조 역시 현실적으로 형성되기 어려운 상황이다.

종합적으로 2026년 물류 임대차 시장은 신규 공급 부담 완화와 재고 흡수를 기반으로 공실률의 점진적인 안정화가 예상된다. 다만 상온과 저온 간 구조적 수급 차이에 따라 시장 양극화는 더욱 확대될 전망이다. 이에 따라 향후 시장은 입지, 자산 사양, 임차인 구성에 따라 성과가 차별화되는 선별적 회복 국면으로 전개될 것으로 판단된다.

공급 동향 및 전망

국내 물류센터 공급은 2023년을 정점으로 빠르게 감소하며 이른바 ‘공급 절벽(Supply Cliff)’ 국면에 진입하고 있다. 2023년 이후 2025년까지 신규 공급은 50% 이상 감소한 것으로 추정되며, 이는 단기적인 경기 요인보다는 공사비 상승, 금융비용 부담, 개발 리스크 확대에 따른 구조적인 공급 제약의 영향으로 해석된다.

이러한 공급 축소는 시장 사이클 전환에 대한 기대를 형성하고 있으며, 일부 투자자들 사이에서는 물류 투자시장 재진입 검토로 이어지고 있다.

임대차 시장에서는 공급 감소의 영향이 자산 유형과 입지에 따라 차별적으로 나타나고 있다. 상온 물류 부문에서는 용인·이천 등 핵심 물류 허브를 중심으로 1만평 이상 대형 단일 임차 공간 부족 현상이 지속되며, 일부 자산에서는 수급 개선 흐름도 나타나고 있다.

반면 과거 공급이 집중됐던 일부 지역에서는 공실 장기화가 이어지며 입지에 따른 시장 양극화와 신축·구축 자산 간 경쟁력 격차가 확대되는 모습이다.

한편 공사비 상승과 기존 재고 부담은 개발사업자의 수익성을 지속적으로 압박하고 있어 신규 개발 투자와 착공은 당분간 보수적으로 진행될 가능성이 높다. 이에 따라 중기적으로도 신규 공급 감소 추세는 이어질 전망이다.

특히 올해 하반기부터 향후 2년간 신규 공급은 수도권 동남권 및 남부권을 중심으로 제한적으로 이뤄질 것으로 예상된다. 이천·안성·여주 등 주요 물류 거점을 중심으로 공급 비중이 높게 나타나며, 특정 지역으로의 공급 편중 현상도 지속될 것으로 보인다.

반면 과거 대규모 공급이 이뤄졌던 인천 지역은 신규 공급 흐름이 둔화되며 시장 내 역할이 점진적으로 축소되는 모습이다.

시장 사이클 및 전망

시장 사이클은 공급 정점 이후 조정 국면을 지나, 재고 흡수에 기반한 초기 회복 단계(Absorption-led Recovery)에 진입하고 있다. 올해에는 신규 공급 부담 완화와 기존 재고 흡수가 맞물리며 공실률의 점진적인 하락이 예상되며, 이러한 흐름은 상온 물류 부문을 중심으로 보다 뚜렷하게 나타날 전망이다. 반면 저온 물류시설은 입지, 자산 사양, 임차인 구성에 따라 회복 속도가 차별화되는 선택적 조정 국면이 이어질 것으로 보인다.

임대료는 급격한 상승보다는 점진적인 상승 흐름이 예상되며, 이는 높은 대체 원가와 제한적인 신규 개발 여건에 의해 지지될 것으로 판단된다.

종합적으로 물류 임대차 시장은 2025년 공급 충격 이후 저점을 통과한 뒤, 2026년부터 점진적인 회복 국면으로 전환되고 있다. 다만 이번 회복은 시장 전반의 동반 상승 사이클이라기보다, 자산별 경쟁력에 따라 성과가 차별화되는 국면이라는 점에서 의미가 있다.

향후 시장 성과는 경기 흐름보다는 입지, 자산 사양, 임차인 구성에 의해 결정되는 선별적 시장으로 전개될 가능성이 높다.