뉴욕 오피스시장의 회복 현장과 서울에 주는 시사점②
뉴마크 코리아에서 리서치를 총괄하는 장현주 전무가 지난 2일부터 13일까지 미국 뉴욕 맨해튼과 보스턴의 오피스시장을 둘러봤습니다. 뉴욕에서는 뉴마크 본사 조나단 마주르(Jonathan Mazur) 리서치 총괄을 만나 최근 시장 변화와 회복 흐름에 관해 의견을 나눴습니다. 현장에서 확인한 뉴욕 오피스시장의 변화와 서울 오피스시장에 주는 시사점을 두 차례에 걸쳐 소개합니다. <편집자 주>
맨해튼을 대표하는 오피스가 보여주는 변화
앞선 글에서 살펴본 것처럼 뉴욕 오피스 시장의 회복은 프라임 오피스에서 가장 뚜렷하게 나타나고 있다. 미드타운(Midtown)의 트로피급 오피스는 임차 가능한 공간이 크게 줄었고, 인공지능(AI) 기업들도 새로운 주요 임차 수요층으로 빠르게 부상하고 있다.
그렇다면 실제 기업들이 선택하는 오피스는 무엇이 다를까.
이번 뉴욕 방문에서 원 밴더빌트(One Vanderbilt)와 허드슨야즈(Hudson Yards), 더 스파이럴(The Spiral), 구글(Google)의 뉴욕 오피스 거점, 파크애비뉴(Park Avenue) 일대, 원 월드 트레이드센터(One World Trade Center) 등 맨해튼의 주요 프라임 오피스를 직접 둘러봤다.
건물마다 성격이 달랐지만 공통점은 분명했다. 좋은 오피스의 경쟁력은 이제 건물 자체를 넘어 교통, 직원 경험, 주변 도시환경, 인재 접근성까지 확장되고 있었다.
원 밴더빌트(One Vanderbilt) – 우량 오피스 선호(Flight to Quality)의 상징
그랜드센트럴터미널(Grand Central Terminal)과 직접 연결된 원 밴더빌트(One Vanderbilt)는 뉴욕 프라임 오피스의 새로운 기준을 보여주는 대표적인 트로피급 자산이다. TD은행(TD Bank)·TD증권(TD Securities), 칼라일그룹(Carlyle Group) 등 금융·전문서비스 기업들이 입주해 있다.
가장 인상적이었던 것은 최신 업무환경 못지않게 교통과 오피스의 연결이었다. 직원의 오피스 복귀가 중요해지면서 출퇴근 편의성 역시 기업의 입지 선택에서 더욱 중요한 요소가 되고 있다.
이번에 찾은 뉴마크(Newmark) 뉴욕 오피스 역시 그랜드센트럴(Grand Central) 인근에 있어, 이 일대가 여전히 맨해튼의 핵심 업무 중심지라는 점을 체감할 수 있었다.
원 밴더빌트(One Vanderbilt)는 기업들이 단순히 오피스 면적을 줄이는 것이 아니라 더 경쟁력 있는 입지와 공간으로 이동하고 있다는 ‘우량 오피스 선호(Flight to Quality)’를 가장 잘 보여주는 사례다.
허드슨야즈(Hudson Yards) – 새로운 업무 중심지의 탄생
허드슨야즈(Hudson Yards)는 철도 차량기지 상부를 개발해 조성한 대규모 복합개발 프로젝트다. 블랙록(BlackRock), 메타(Meta), 케이케이알(KKR) 등 글로벌 기업들이 자리 잡으면서 기존 미드타운(Midtown) 중심의 업무축을 맨해튼 서쪽으로 확장시켰다.
직접 걸어본 허드슨야즈(Hudson Yards)는 단일 오피스 개발이라기보다 새로운 업무지구를 만든 프로젝트에 가까웠다. 오피스와 주거, 쇼핑, 레스토랑, 문화시설, 공공공간이 하나의 도시환경으로 연결돼 있다.
이곳의 더 스파이럴(The Spiral)에는 화이자(Pfizer)의 글로벌 본사가 입주해 있다. 건물 외관을 따라 이어지는 테라스와 녹지 공간은 최근 프라임 오피스가 직원 경험과 웰빙을 얼마나 중요하게 고려하는지를 보여준다.
허드슨야즈(Hudson Yards)에서 느낀 가장 큰 변화는 오피스의 경쟁력이 개별 건물의 사양을 넘어 지역 전체가 제공하는 경험으로 확대되고 있다는 점이었다.
구글(Google) | 인재가 있는 곳에 장기 투자한다
구글(Google) 역시 첼시(Chelsea)와 허드슨스퀘어(Hudson Square)를 중심으로 뉴욕에 대규모 오피스 거점을 구축해 왔다.
단순히 필요한 면적을 임차하는 데 그치지 않고 세인트존스터미널(St. John’s Terminal)을 비롯한 허드슨스퀘어(Hudson Square) 일대에 장기 거점을 확보해 온 것이 특징이다.
이는 기술 발전이 곧바로 오피스 수요 감소로 이어진다는 단순한 전망과는 다른 모습을 보여준다. 글로벌 테크 기업들은 우수한 인재가 모이는 도시에 여전히 장기적인 오피스 기반을 두고 있다.
오피스는 단순한 업무공간을 넘어 인재를 모으고 협업과 혁신을 촉진하는 기업 인프라의 일부이기 때문이다.
파크애비뉴(Park Avenue) – 기업은 여전히 본사에 투자한다
JP모건체이스(JPMorgan Chase)의 신사옥은 원격근무 시대에도 기업이 최고 수준의 본사에 과감히 투자하고 있음을 보여준다. 친환경 설계와 스마트빌딩 기술, 직원 경험을 고려한 공간 구성은 본사가 단순한 업무공간을 넘어 기업 경쟁력의 핵심 자산이라는 점을 드러낸다.
425 파크애비뉴(425 Park Avenue) 역시 노후 오피스를 재개발해 새로운 프라임 오피스로 탈바꿈한 사례다. 현재 시타델(Citadel) 등 주요 금융회사가 입주해 있다.
한쪽에서는 기업이 최고 수준의 본사에 투자하고, 다른 한쪽에서는 기존 자산을 새로운 프라임 오피스로 재개발하고 있다. 이는 좋은 입지 역시 지속적인 투자와 재개발이 있어야 경쟁력을 유지할 수 있다는 의미다.
원 월드 트레이드센터(One World Trade Center) – 다운타운의 재도약
다운타운(Downtown)의 원 월드 트레이드센터(One World Trade Center) 역시 로어맨해튼(Lower Manhattan)의 변화를 보여주는 대표적인 사례다.
과거 금융 중심지였던 이 지역은 금융회사뿐 아니라 미디어와 테크 기업 등 다양한 임차 수요를 끌어들이면서 복합 업무지구로 변화해 왔다. 다운타운(Downtown)의 경쟁력은 더 이상 과거 금융 중심지라는 상징성에만 머물지 않는다. 교통 인프라와 주변 도시환경, 대규모 재개발을 통해 업무지구의 기능 자체가 확장되고 있다.
서울 시장이 주목해야 할 변화
뉴욕을 둘러보며 가장 인상 깊었던 점은 뉴욕 오피스 시장이 서울 오피스 시장과 상당히 닮아 있다는 사실이었다. 최근 서울에서도 기업들이 신축 프라임 오피스로 이전하거나 오피스를 재배치하는 움직임이 이어지고 있다. 기업들은 임대료뿐 아니라 업무환경, 접근성, 직원 경험, 인재 확보 등을 함께 고려해 오피스를 선택하고 있다.
앞으로 서울에 신규 프라임 오피스 공급이 늘어나더라도 이를 단순한 공급 부담으로만 볼 필요는 없다.
오히려 기업들의 이전과 재배치가 활발해지면서 어떤 자산이 새로운 수요를 흡수할 수 있는지, 그리고 기존 자산이 리노베이션과 재투자를 통해 어떻게 경쟁력을 유지할 것인지가 더 중요해질 가능성이 크다.
뉴욕의 원 밴더빌트(One Vanderbilt)는 교통과 접근성을, 허드슨야즈(Hudson Yards)와 더 스파이럴(The Spiral)은 도시환경과 직원 경험을, 구글(Google)은 인재를, 파크애비뉴(Park Avenue)는 지속적인 투자의 중요성을 보여줬다.
뉴욕은 ‘오피스의 종말’을 보여주는 도시가 아니었다. 오히려 프라임 오피스를 중심으로 시장이 빠르게 재편되는 과정을 가장 선명하게 보여주고 있었다. 서울 역시 같은 방향으로 변화하고 있다. 앞으로 시장의 차이는 단순한 공급 규모가 아니라 어떤 오피스가 기업과 인재의 선택을 받느냐에서 더욱 뚜렷하게 나타날 것이다.
