상반기 진행 중인 물류센터 딜 현황·포인트 총정리

딜(거래) 클로징은 제한적인 상황이지만 시장에는 여전히 코어(Core) 물류센터 중심의 우량 자산 매물이 다수 출회되고 있다.  올 상반기 기준 약 3만평(10만㎡) 이상 규모의 대형 물류센터를 중심으로 주요 거래가 진행 중이며, 기관투자자 중심의 대형 자산 매각 역시 지속되고 있다. 이는 투자시장 내 거래 속도는 둔화됐으나 투자 가능한 우량 자산은 여전히 충분히 존재하고 있음을 보여준다.

현재 투자자들은 안정적인 임차인을 확보한 수도권 핵심 입지 자산과 장기 운용이 가능한 인스티튜셔널 그레이드(Institutional-grade) 물류자산 중심으로 투자 대상을 더욱 선별적으로 검토하는 흐름을 보이고 있다. 반면 공급 부담이 높은 일부 권역이나 운영 리스크가 큰 자산에 대해서는 투자자들의 보수적인 접근이 지속되며 자산 간 양극화 역시 확대되는 분위기다.

코어 자산 중심 투자 검토 지속

현재 시장에서는 용인 포곡 스마트 물류센터, 로지스포인트 평택, 평택 로지스틱스 파크, 신세계 군포허브 등 대형 인스티튜셔널 그레이드(Institutional-grade) 물류자산 중심의 매각 작업이 진행되고 있다.

특히 용인 포곡 스마트 물류센터는 약 54만㎡ 규모의 초대형 자산으로, 해외 투자자 및 국내 기관투자자를 대상으로 투자설명서(IM) 배포와 마케팅이 진행 중인 것으로 알려졌다. 자산 규모가 큰 만큼 단독 인수보다는 컨소시엄(Consortium) 형태의 투자 가능성도 거론되고 있으며, 거래 성사 시 올해 최대급 물류 딜 중 하나가 될 가능성이 높은 것으로 평가된다.

다만 최근 시장에서는 매도자 희망가격과 투자자 기대수익률(IRR) 간 차이가 여전히 존재하면서 거래 협상이 장기화되는 분위기도 함께 나타나고 있다. 이는 현재 투자시장이 단순 유동성 회복 단계라기보다 가격 재조정 이후의 ‘선별적 투자 국면’에 진입했음을 보여주는 사례로 평가된다.

평택·안성 권역은 공급 부담 영향 지속

안성 및 평택 권역에서는 다수의 물류센터 딜이 동시에 진행되고 있으나, 최근 공급 증가 영향으로 투자자들의 접근은 더욱 보수적으로 변화하고 있다. 라살자산운용이 매각을 추진 중인 안성 대덕 물류센터는 코어(Core)·코어플러스(Core+) 성격의 자산으로 마케팅되고 있으나, 안성 권역 특유의 공급 부담 영향으로 공격적인 입찰은 제한적인 분위기다.

최근 투자자들은 단순 규모보다는 실제 임차 안정성과 향후 현금흐름 지속 가능성을 밸류에이션의 핵심 요소로 검토하고 있으며, 냉동 비중이 높은 자산에 대해서는 추가적인 할인을 요구하는 흐름도 나타나고 있다.

평택 권역에서는 KB자산운용의 로지스포인트 평택과 ESR켄달스퀘어의 평택 로지스틱스 파크 등이 주요 매각 자산으로 거론되고 있다. 평택은 삼성전자 반도체 클러스터와 평택항 배후 수요를 기반으로 장기 성장성이 높은 권역으로 평가받고 있으나, 최근 수년간 신규 공급이 집중되며 투자자들의 언더라이팅(인수, Underwriting) 기준 역시 강화되는 분위기다.

로지스포인트 평택은 해외 자본 및 장기 인컴 지향형(Income-oriented) 투자자들의 검토가 이어지고 있으며, ESR 자산 역시 글로벌 물류 리츠(REITs·부동산투자회사) 및 해외 펀드 중심으로 마케팅이 진행되고 있는 것으로 알려졌다. 다만 최근 시장에서는 과거와 같은 공격적인 캡레이트 압축(Aggressive cap rate compression) 기대는 제한적이며, 실제 순영업소득(NOI·Net Operating Income) 안정성과 임차인 품질(Tenant quality)이 거래 성사의 핵심 변수로 작용하고 있다.

수도권 서부 인필(Infill) 물류자산 선호 유지

반면 김포와 군포 등 수도권 서부권 인필(Infill) 물류자산은 상대적으로 안정적인 선호 흐름을 유지하고 있다. 한신씨티개발이 매각을 추진 중인 김포 한강신도시 물류센터와 CBRE IM의 김포 전호리 물류센터는 서울 서북권 접근성과 라스트마일(Last-mile) 물류 수요를 기반으로 투자자들의 관심이 이어지고 있다. 특히 김포 권역은 신규 대형 부지 공급이 제한적인 만큼 장기적인 희소성 프리미엄(Premium)이 유지되는 분위기다.

신세계 군포허브 역시 서울 접근성이 우수한 희소 인필(Infill) 자산으로 평가받으며 코어(Core) 투자자들의 관심이 지속되고 있다. 시장에서는 공실 리스크가 낮은 경우 일부 캡레이트 압축(Cap rate compression) 가능성도 제한적으로 거론되고 있으며, 물류 허브 기능에 따른 운영 프리미엄 역시 일부 반영되는 분위기다.

개발형 및 포워드 딜(선매매, Forward Deal) 검토

최근 시장에서는 안정화 코어(Core) 자산뿐 아니라 일부 개발형 물류 프로젝트에 대한 투자 검토도 제한적으로 이어지고 있다. 벤탈그린오크(BGO)와 코오롱이 공동 개발 중인 인천 가좌 물류센터 프로젝트는 이러한 개발형 물류 딜 사례 중 하나로 거론된다.

해당 프로젝트는 인천 서구 가좌동 공장부지를 활용한 재개발 성격의 물류 개발사업으로, 최근 일부 해외 투자자들이 프로젝트 세일 또는 포워드 퍼처스(선매입, Forward purchase) 형태의 검토를 진행하는 것으로 알려졌다. 다만 해당 딜은 완공 안정화 자산이 아닌 만큼 임대차 리스크 및 공사 리스크가 동시에 존재하며, 전통적인 코어 투자자보다는 밸류애드 성향 투자자 중심의 관심이 이어지는 분위기다. 이는 최근 일부 투자자들이 향후 공급 감소 가능성과 수도권 인필(Infill) 물류 희소성을 고려해 개발 단계부터 선제적 확보 전략을 검토하고 있음을 보여주는 사례로 평가된다.

저온(Cold Storage) 및 비핵심 자산 양극화 심화

이천·안산 등 일부 권역에서는 자산별 양극화 흐름이 더욱 뚜렷해지고 있다. 미래에셋이 매각을 추진 중인 로지스원 백사 물류센터와 LB자산운용의 이천 이황리 물류센터는 동남권 물류(Logistics) 클러스터(Cluster) 자산으로 평가되지만, 최근 공급 증가와 공실 부담 영향으로 투자자들의 접근은 더욱 보수적으로 변화하고 있다.

특히 상온 창고 회복 기대감은 일부 존재하나, 저온 창고 익스포저(Exposure) 여부와 향후 임대 안정성에 따라 밸류에이션 차별화가 크게 나타나는 분위기다. 안산 사사동 물류센터 역시 제조업 및 산업단지 배후 수요를 기반으로 한 하이브리드 산업·물류(Hybrid industrial/logistics) 자산 성격이 강해 일부 리포지셔닝 가능성이 거론되고 있으나, 코어 자산 대비 밸류애드 성격이 강한 만큼 제한적인 원매자 중심의 검토가 이어지고 있다.

전체적으로 현재 시장에 나와 있는 물류 딜들은 국내 물류 투자시장이 단순 회복 국면이라기보다 ‘선별적 회복’ 단계에 진입했음을 보여준다. 해외 투자자들은 여전히 수도권 핵심 입지의 코어 물류자산에 대해서는 적극적인 검토를 이어가고 있으나, 공급 부담이 높은 권역이나 운영 리스크가 큰 자산에 대해서는 더욱 보수적인 가격(Pricing)을 적용하고 있다. 동시에 일부 개발형 딜과 선매매 딜에 대한 관심도 이어지며, 향후 공급 감소 가능성과 입지 희소성을 고려한 장기적 관점의 투자 전략 역시 점진적으로 확대되는 흐름이 나타나고 있다.

대내외 경제 불확실성과 금융시장 부담이 지속되는 가운데 안정적인 현금흐름 확보가 가능한 코어 물류센터에 대한 선호는 당분간 유지될 가능성이 높다. 반면 비핵심 입지 자산이나 공실 리스크가 높은 자산에 대한 투자 수요는 제한되며, 자산 간 양극화는 더욱 심화될 것으로 예상된다.