금융조달시장 경색기에 시나리오 플래닝
1월이 되면서 지난해 북(Book)을 닫었던 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)시장이 열렸습니다. 그러나 디벨로퍼들이 급하게 찾고 있는 브릿지론을 포함한 단기 자금의 조달이 만만치 않은 게 현실입니다. 대출기관들은 PF 취급 기준을 더욱 보수적으로 관리하고 있습니다. PF가 잘될 때는 담보와 사업 인허가 상태를 주로 확인했지만 이제는 사업성이 현실적이며 안정적인지, 시공사가 믿을만한
리스크 관리(RM)를 해야 하는 5가지 이유
부동산개발 및 건설 프로젝트 과정에서 제일 중요한 관리 업무는 '일정(Progress)과 리스크(Risk)'라고 생각합니다. 프로그레스 관리는 '인허가 관리 일정과 공사기간 관리를 모두 포함하는 개념'입니다. '프로젝트가 불확실성으로 감싸져 있는 것'이기 때문에 리스크 관리 역시 반드시 필요한 매니지먼트입니다. 프로젝트 매니저(PM)는 프로젝트가 제 시간에, 예산 내에서, 원하는 범위 내에서
친환경 데이터센터의 3가지 중요한 요소
'친환경(그린) 데이터센터'가 시장의 주목을 받고 있습니다. 전기를 많이 쓰고 폐기물이 많이 나오는 데이터센터 부문에서 의미 있는 개선이 필요한 게 엄연한 현실입니다. 데이터센터를 개발하기 위한 기획 단계부터 친환경, 에너지 절감, 탄소 감축 등에 대하여 관심을 갖고 설계, 시공 그리고 운영까지 관련 아이템을 반영해야 하겠습니다. 전 세계 전기의 1%가 데이터센터에서
자연녹지지역에서 개발업 접근하는 법
부동산개발사업에서 수익을 내기 위해서는 토지를 싸게 사는 게 중요합니다. 이에 자연녹지지역을 알아 보거나 토지 매입을 하려는 디벨로퍼가 많습니다. 자연녹지지역의 토지를 싸게 매입해 개발사업을 하려고 할 땐 많은 난관이 발생하지요. 자연녹지지역의 토지 가격과 아파트를 짓기 위한 2종 일반주거지역의 토지 가격은 차이가 큽니다. 아시다시피 경기 성남의 몇개 프로젝트, 용인, 부산 기장에서 나온
(기고)부동산개발사업, 이자부담 줄이기
부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)시장이 여전히 얼어붙어 있습니다. 여유가 많은 디벨로퍼들은 시장을 관망하거나 숨고르기를 하면서 사업할 타이밍을 찾으면 되겠지요. 그렇지 못한 상당수 디벨로퍼는 PF 차입금 또는 금융 이자를 줄이는 방안을 모색해야 하는 등 여러 각도로 사업 전략을 재검토해야 합니다. 사업 전략이란 무엇을 선택하느냐와 직결됩니다. 금융 비용을 줄이기 위한 선택도 이럴
(기고)디벨로퍼 성공을 꿈꾼다면 `공간 크리에이터'가 되세요
스타벅스의 CEO 하워드 슐츠가 투자가에 자신의 사업을 소개할 때마다 "스타벅스는 집과 직장 사이에 존재하는 제3의 공간을 창조합니다"라고 말했습니다. 스타벅스의 공간 철학처럼 디벨로퍼 역시 사람이 먹고, 쉬고, 위생 활동 등을 하는 새로운 공간을 만들어내는 사람입니다. 특히 리테일 사업가에게 공간의 특성이 주는 힘은 의외로 큽니다. 부동산 개발을 위한 사업수지 분석표를 보면
불황기 부동산 개발사업, 지주공동사업이 뜬다
올해를 세계적인 불황의 원년이라고 보고 필자의 과거 경험을 기준으로 해석하면 앞으로 5년 정도가 어려운 시기가 될 것으로 보입니다. 그럼 이 시기에 부동산 개발업계는 어떻게 돌파해야 할까요? 개빌사업의 각 참여자 간에 리스크를 나눠 가져야 합니다. 물론 수익도 나눠야 하는 것은 당연한 이치입니다. 금리가 고공행진하는 현실을 감안해 금융 비용을 최소화하고 사업 집행의
건설사 수주심의에선 어떤 내용을 다룰까
시기가 시기인 만큼, 부동산개발 신규 사업 관련해 건설사의 '수의심의 회의(RMC, Risk Management Committee)'를 통과하는 게 까다로울 것입니다. 필자는 그룹 건설사의 수주 대상 프로젝트를 점검하고 확인하는 RM담당임원을 했었습니다. 그룹 건설사들이 수주를 하려고 하는 모든 프로젝트는 RMC를 거쳐야 합니다. 그 프로젝트들의 잠재 리스크를 찾아 내고 확인하는 역할을 했습니다. 필자는 리스크
불황기에 디벨로퍼가 건설사와 도급 계약하는 방법
부동산 개발업계는 현재 불황 터널 속에서 보릿고개를 견뎌내야 합니다. 고물가, 고금리, 고환율에 따른 금융비용 상승과 공사비 상승으로 개발 사업을 시작할 엄두를 내지 못하고 있습니다. 특히 공사비 견적을 어떻게 해야 할지를 두고 고민이 많습니다. 부동산 개발사업은 타이밍의 사업인데, 지금은 어둠의 방에 갇혀 있는 신세라 타이밍을 볼 수 없습니다. 건설사 입장에서도 공사비
공사비 분쟁 는다는데..건설사는 공사비 어떻게 산정할까
최근 부동산 개발사업과 건설 현장에서 공사비 상승에 관한 이슈가 많이 들려 옵니다. 며칠 전에는 견적에 관한 용어를 물어 보는 분도 있었습니다. 앞으로 공사비 급증 관련 클레임이 늘어날 조짐이 보입니다. 필자는 건설사에 입사한 직후 발령된 부서가 건축부였습니다. 회사에서는 건설 육군사관학교라는 수식어가 붙은 부서죠. 그 당시 건축부는 '견적, 예산, 발령'에 관한 권한을
건설사 리스크 관리, 프로젝트 앞단에서 해야 효과적
부동산 개발과 건설 과정 전반에 위험 요소가 잠복한다. 사업성에 나쁜 영향을 미치는 요인부터 안전사고, 품질 결함, 공기 지연, 예산 초과 등의 다양한 위험 요인이 사업기간 내 내 숨어있다. 한마디로 리스크가 많은 산업이다. 리스크는 위험과 기회의 양면성을 지녔다. 중국말 중에 플러스, 마이너스 양면성을 의미하는 ‘풍험(風險)’이라는 표현이 있는데, 리스크와 같은
부동산사업 중 'BRRRR' 전략 활용하기
부동산사업을 하는 사람들은 앞으로 최소 1년 이상은 힘든 시기를 가질 것으로 예상됩니다. 금리가 급격히 많이 오른 탓에 높은 금리일 때는 건물 신축을 하기에 크게 부담이 되는 게 현실입니다. 이에 다양한 사업 방식을 연구할 필요성이 있습니다. 부동산사업 종류 중 'BRRRR' 전략이란 게 있습니다. Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat의 앞 글자를 따서