(해외도시개발·투자노트) 1-12회 연재 중간요약

이광복

2026-06-02 - 9분 걸림 - 댓글 남기기

필리핀 클락프리포트존내 개발 검토했던 스마트시티 조성계획 조감도(안) (출처: `22.6월 해당사업 K-City Network 최종발표자료, 3회 참고)

그동안 12회 칼럼을 연재하면서 독자들께 조금이나마 새로운 사실과 새로운 시각을 드리고자 노력해 왔습니다. 다 아는 내용, 뻔한 사실 대신 바쁜 업무와 일상 속에서 그냥 지나쳐 몰랐던 내용, 또는 모두 느끼고는 있지만 설명하기 어려웠던 배경이나 숨은 원인 등을 찾아 기술하고자 노력해 왔습니다. 간단히 정리해 보겠습니다.

1회: 개도국 민·관합동 컨소시엄이 선진국 도시재생을 성공시킨 사례는 흔치 않고, 잘 모르셨을 것입니다. 말레이시아 컨소시엄의 영국 배터시 발전소 리노베이션 사례를 조명하고 한국도 해외도시개발에 경계선을 두지 말자는 제안으로 포문을 열었습니다.

2회: 전자정부라는 말이 어느새 잘 쓰이지 않고, 빅데이터라는 말이 어느새 자취를 감춘 점을 독자들께 환기시켰습니다. 그 이유는 각각 스마트시티, AI 개념과 통합되었기 때문이며, 전자정부 수출을 포함해 가능한 모든 유형의 해외도시개발 진출을 MECE 원리를 적용해 정리하고 ‘해외도시개발 6대 스펙트럼’을 제시하였습니다.

3회: 다양한 독자층 가운데 ‘해외도시라는 거창한 걸 어떻게 개발하지?’라는 의문을 가진 분들을 겨냥했습니다. 3회를 읽어보시면 ‘현지 공무원을 너무 믿으면 안 되는구나’ 같은 실무적 유의사항이나, ‘나를 방문한 디벨로퍼들 중 어떤 분들에 대해 나도 모르게 초짜라고 느낀 이유가 있었구나. 사업범위, 기간, 금액 산정이 없거나 토지확보 방안이 빠져 있어서 그랬던 거야’ 같은 깨달음도 얻으실 수 있습니다.

4회: 오래된 개념이긴 하지만 심시티와 부루마불을 소환하였습니다. 이들이 각각 해외도시개발과 해외부동산개발과 유사하다는 점을 이번에 느끼셨다면 제 의도가 성공한 것입니다. 실무에서 투자개발형(시행형)으로 해외도시개발을 추진할 때 실제로 행해지는 활동과 업무를 명시한 4회는 체크리스트이자 실무서로 활용할 수 있는 칼럼입니다.

LH와 KIND 주도로 50년의 긴 호흡으로 투자, 운영중인 한-베트남 경제협력 산업단지 (25.6월 항공사진, 출처 흥옌성 클린산업단지 홈페이지)

5회: 4회에 이어 투자개발형 해외도시개발 추진 시 실무활동에 집중하되, 각 활동 간 상관관계를 설명하였습니다. 특히 자본조달은 초기 단계부터 시장을 고려해 이뤄져야 한다는 점도 강조하였습니다. 자본의 교과서적 의미와 실무상 의미, 그리고 자산과 부(富)의 차이와 개념 간 상하위 관계에 대한 설명은 다른 곳에서는 보기 어려운 내용이라 생각합니다. 펀딩 및 파이낸싱 개념 비교와 함께 원리 이해에 도움이 되셨기를 바랍니다.

6회: 5회에서 강조한 자본조달에 대해 좀 더 깊이 들어가면서, 벽돌책 중 가장 흥미진진하게 읽을 수 있는 ‘문 앞의 야만인들’을 소개하였습니다. 현재 표준화된 자기자본·타인자본 비율의 유래와 역사, 그리고 자본조달에서 가장 중요한 PF 대출계약 주요 조항과 기타 필요 계약들이 무엇인지 살펴보았습니다. 디폴트와 EOD의 차이를 아시나요? 모르신다면 6회를 보시면 됩니다.

7회: 7회부터는 ‘한국이 해외에서 이런 사업을 했네’라는 깨달음의 연속일 것입니다. 카자흐스탄 최고의 고급아파트가 동일토건의 하이빌이라는 점, 필리핀 최대 서민아파트 개발사가 한국의 세경산업이라는 점을 모르셨던 대부분의 독자들을 위해, 잘 알려지지 않은 영웅이라는 뜻의 ‘언성 히어로(Unsung Hero)’라는 용어로 이들을 재조명했습니다.

8회: 한국 최초의 해외산업단지인 베트남 흥연산업단지 추진 과정에서 현지 정부의 제도 변경, 그로 인한 EOD 사유 발생, Waiver를 받아 현지 은행 대출로 대환하는 과정을 상세히 기술한 바, 해외사업에서 돌발변수가 어떻게 발생하고 그럴 때 사업주는 어떻게 해결해 나가는지를 엿볼 수 있는 칼럼입니다. 한국이 해외에서 시행형으로 추진하는 최대 규모 도시개발인 대우건설 스타레이크시티는 많이 아시겠지만, GS건설이 얼마나 많은 해외도시·부동산 개발을 하고 있는지 보시면 깜짝 놀라실 칼럼입니다.

9회: 한국의 해외도시·부동산개발 역사상 가장 적극적이고 활발했던 시기인 2000년대의 특별함을 조명합니다. 많이들 모르고 계셨을 2000년대의 애칭을 시작으로, 2000년대 기준금리가 7%대에 1·2차 오일쇼크를 합친 것만큼 오른 것, 그리고 그 위기를 위기로 느끼지 못했던 이유에 대한 설명도 담았습니다. 사례는 베트남과 캄보디아를 위주로 다루고 있습니다.

10회: ‘18년 주 52시간제·’19년 괴롭힘방지법·’20년 모임금지 3연콤보가 어떻게 한국의 회식문화를 영구적으로 바꾸었는지를 시작으로, 사례는 필리핀을 주로 다루었습니다. ‘2000년대는 정말 대단했구나’, ‘가만 생각해 보니 클락은 정말 한국 기업과 디벨로퍼들이 복합레저지구로 탈바꿈시켰구나’ 하는 생각이 드실 것입니다.

호텔롯데가 2015년 인수한 롯데 뉴욕 팰리스 호텔. 전면부는 19세기말 지어진 유서깊은 헤리티지 건물이며, 뒷편에 20세기 스타일의 마천루가 결합된 극적인 대비가 특징이다. (출처: 롯데호텔 홈페이지)

11회: 9~10회에서 다룬 2000년대를 지나 2010년대 투자개발형 해외도시·부동산개발을 다루고 있습니다. 수백 년간 이어진 은행 중심 금융산업 구조가 2010년대에 바뀌어 비은행 금융권의 규모가 은행을 역전한 것과 그 근본 원인도 함께 설명하고 있습니다. 빈곤퇴치를 표방하는 월드뱅크가 5성급 호텔에 투자했다는 잘 알려지지 않은 사실과 함께, 호텔업계의 해외진출도 엄연한 해외도시개발의 한 축이라는 점도 되새기는 칼럼입니다.

12회: 플랜트의 본설비/부속설비(ISBL/OSBL) 개념을 도시개발에서의 앵커시설/배후시설 관계에 대입시켜, 서로 상호적이면서도 종속적인 관계를 설명했습니다. 산업단지, 데이터센터, 관광단지, 학생기숙사 등으로 다양화된 현재의 해외도시개발·대체투자 트렌드를 짚으면서, 미국을 사상 최초의 해외수주 1위 국가로 발돋움시킨 해외 대형공장 건설 붐을 도시개발로 BM화해야 한다는 과제를 제시하였습니다.

그동안 연재를 읽으시면서 ‘그러고 보니 그렇네’, ‘아 그래서 이랬던 거네’ 하는 느낌을 한두 번이라도 받으셨다면 제 의도는 성공한 것이고, 이 연재도 조금이나마 가치가 있었다고 생각합니다.

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오피니언 건설부동산 해외도시개발 투자노트

이광복

이광복 센터장은 KIND 설립 시 합류해 초대 사업총괄실장과 도시개발사업실장을 지냈으며, 베트남 흥옌 산업단지, 스타레이크 복합개발, 헝가리 및 베트남 물류시설, 인도네시아 자카르타 데이터센터 등 굵직한 해외도시·부동산 사업의 구조화에 기여하며 투자의결을 주도해 왔습니다. 양자·다자 원조, PPP·투자, 수출금융·PF, 펀드 등 해외 인프라·도시개발에서 활용 가능한 모든 재원조달 수단을 경험한 복합금융 전문성을 갖춘, 국내에서도 드문 전문가입니다. 삼성물산 프로젝트사업부와 케냐 나이로비 사무소장을 거쳤으며, 현재 KIND 인도네시아 인프라협력센터장을 맡고 있습니다.

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