K-뷰티·소비재와 AI, 2026년 오피스시장을 떠받치는 두 개의 축

한류 확산에 따른 K-뷰티·푸드·패션업의 사옥 수요 확대

2026년 들어 한류(K-pop·K-beauty·K-food·K-fashion)의 글로벌 확산은 한국 오피스 시장에서 실질적인 임대차 수요를 창출하는 요인으로 작용하고 있다. 특히 K-뷰티 기업들의 통합 사옥 이전 사례는 이러한 변화를 가장 선명하게 보여준다.

구다이글로벌 산하 조선미녀·티르티르·스킨푸드를 비롯해 스킨1004(크레이버코퍼레이션), 라운드랩, 하우스오브허, 아이유닉 등은 초기에는 영등포·성수·마포 등지의 중소형 오피스나 분산된 사무공간을 기반으로 성장해왔으나, 글로벌 매출 확대와 기업 가치 상승이 본격화되면서 중소형·분산 임대차 구조에서 벗어나 도심 내 중·대형 오피스로 조직을 집적하는 통합 사옥 전략을 선택했다.

한편 F&F는 기존 사옥을 매각하고 강남권 핵심 입지에 위치한 ‘센터포인트 강남’을 신규 사옥으로 매입해 본사 이전을 완료했다. 매각된 기존 F&F 사옥에는 구다이글로벌이 임차해 본사 조직을 집적했으며, 이는 특정 기업의 이전에 따른 단일 수요라기보다는 한류 기반 소비재 기업 전반에서 동시다발적으로 나타난 공간 전략 재편의 결과로 해석된다.

이처럼 강남 등 주요 오피스 권역으로 조직을 집적하는 통합 사옥 수요는 K-뷰티 산업의 성장과 함께 점차 확대되고 있다. 이는 단순한 면적 확장이나 입지 이동을 넘어, 브랜드·마케팅·콘텐츠·글로벌 세일즈 조직을 하나의 공간에 집적함으로써 운영 효율성과 대외적 상징성을 동시에 확보하려는 전략적 선택으로 볼 수 있다.

이러한 흐름은 더퓨어랩의 중소형 오피스에서 여의도 파크원으로의 이전, LG생활건강의 광화문에서 서울역 권역으로의 이동과 맞물리며, 도심 핵심 권역 내 신규 임차 수요와 프라임 오피스 선호를 강화하는 방향으로 나타나고 있다. 다만 이는 시장 전반의 수요 위축이라기보다는 B급 오피스를 중심으로 공실 부담이 확대되는 자산별 양극화가 동시에 진행되는 모습으로 해석된다.

이러한 흐름은 K-푸드 및 K-리테일 기업으로까지 확산되고 있다. 삼양식품은 ‘불닭’ 브랜드의 글로벌 성장에 힘입어 2025년 하반기 남산N타워를 매입해 본사를 이전했으며, CJ 올리브영 역시 같은 시기 KDB생명타워를 매입하고 본사 이전을 완료했다. 이는 한류 확산에 따른 기업 밸류에이션 상승이 임차 수요를 넘어 직접 투자 수요로까지 확장되고 있음을 보여주는 사례로 평가된다.

결국 한류 확산에 따른 기업 밸류에이션 증가는 기업의 공간 전략을 상향 이동시키며, 중소형·외곽 오피스 중심의 성장 단계에서 중·대형 도심 핵심 권역 오피스로의 구조적 수요 전환을 촉발하고 있다.

특히 K-뷰티 산업의 연간 수출 규모가 100억 달러를 상회하며 해외 시장을 빠르게 확대하고 있다는 점은 본사·영업·마케팅 조직을 통합된 공간으로 재편하려는 압력을 더욱 강화하고 있으며, 이는 리테일을 넘어 오피스 시장에서도 한류가 만들어낸 질적 수요 변화로 평가할 수 있다.

AI기업 진출에 따른 오피스 임대차 수요 확대

2026년을 전후로 인공지능(AI) 산업은 한국 오피스 시장에서 실제 임차 사례를 동반한 신규 수요 축으로 부상하고 있다. 이를 보여주는 사례로, 생성형 AI 기업은 아니지만 AI를 핵심 기술로 활용하는 글로벌 엔터프라이즈 소프트웨어 기업 Celonis는 2025년 11월 서울 강남 파르나스타워에 한국 오피스를 정식 개설하며 한국 시장 공략을 위한 실질적인 공간 확보에 나섰다. 이는 AI 및 엔터프라이즈 테크 기업의 한국 진출이 단순한 사업 검토 단계를 넘어 오피스 임대차로 구체화되고 있음을 보여주는 사례로 평가된다.

이와 함께 글로벌 AI 기업들의 한국 진출 움직임도 본격화되고 있다. OpenAI는 한국 법인을 설립하고 서울 강남권을 거점으로 현지 조직 운영과 채용을 진행하며 이미 한국 시장에 진입한 상태다. 인공지능 모델 ‘Claude’를 개발한 글로벌 AI 연구개발 기업 Anthropic 역시 2026년 초 서울 강남에 한국 사무소를 개소할 예정이라고 밝히며, 한국을 아시아 내 핵심 기술·엔터프라이즈 시장으로 인식하고 있음을 분명히 했다.

아직 구체적인 임대차 계약이나 입주 빌딩은 공개되지 않았으나, 글로벌 AI 기업이 강남을 거점으로 국내 연구·사업 조직을 공식화했다는 점에서 이는 단기 이벤트를 넘어 중·장기적인 오피스 임차 수요로 이어질 가능성을 시사한다.

아울러 캐나다 기반 글로벌 AI 기업 Cohere 역시 한국 시장 공략을 위해 현지 조직을 구축하며 이러한 흐름에 동참하고 있다. 비록 대규모 단독 오피스 이전 사례가 즉각적으로 가시화되지는 않았으나, 글로벌 AI 기업들의 법인 설립, 사무소 개소, 조직 구축이 단계적으로 이어지고 있다는 점은 향후 서울 오피스 시장에서 누적형 임대차 수요가 형성될 가능성을 높이는 요인으로 평가된다.

이 외에도 구글 딥마인드(DeepMind), Microsoft(OpenAI 협력 조직), 퍼플렉시티 AI(Perplexity AI), 미스트랄 AI(Mistral AI) 등 주요 글로벌 AI 기업들 역시 아시아 시장 내 기술·엔터프라이즈 거점으로서 한국 진출을 검토하고 있는 것으로 알려져 있다. 이들 기업은 초기에는 소규모 조직 중심의 파일럿형 사무소 개소를 통해 시장 적합성을 검증한 뒤, 사업 확대와 인력 충원에 따라 점진적인 오피스 확장 국면에 진입할 가능성이 높은 것으로 판단된다.

AI 산업은 이처럼 글로벌 기업의 신규 진입과 기존 조직의 단계적 확장을 통해 서울 오피스 시장에서 초기 확장 국면에 진입한 것으로 평가되며, 이는 향후 강남권을 중심으로 한 프라임 오피스의 질적 수요 확대를 뒷받침하는 구조적 요인으로 작용할 가능성이 높다.

마무리

종합하면 한류 확산에 따른 K-뷰티·소비재 기업의 밸류에이션 상승과 통합 사옥 수요, 그리고 글로벌 AI·테크 기업의 한국 진출은 2026년 오피스 시장을 지지하는 핵심 신규 수요 동력의 두 축으로 작용할 것으로 보인다. 이러한 수요가 프라임 오피스를 중심으로 강화되는 가운데 B급 오피스의 공실 확대라는 자산별 양극화도 병행되고 있어, 향후 시장은 거래량보다 수요의 질과 자산 선별력이 더욱 중요해지는 국면에 진입하고 있는 것으로 판단된다.