해외 민자사업서 뜨는 AP방식 총정리(3)
AP, 발주처와 수주자간 윈윈(win Win) 관계 구축 위해 탄생 이용 요금이 민간사업자의 수입이 되는 리얼톨(Real Toll) 방식에서는, 비용을 들여도 시설을 Available(공용 가능)한 상태로 유지하는 것이 이용요금 수입의 확보로 이어진다. 따라서 시설이용 불가능 이벤트( Unavailability event)의 회피나 시설 폐쇄 시간의 단축을 위해 비용을 들이는 인센티브가 작동한다.
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해외 민자사업서 뜨는 AP방식 총정리(2)
AP 방식의 특징을 구체적으로 살펴보기 위해 미국 민자(PPP) 도로 사업에서 이 방식이 처음으로 채택된 `I-595'도로의 사례를 소개한다. 이 사업은 연장 약 10.5마일의 DBFOM(설계·건설·자금조달·운영·유지관리) 방식으로 건설됐으며, 사업 기간은 35년(확폭 및 개량 공사 5년, 운영·유지 관리 30년)이다. 지난 2009년 미국 플로리다주 교통국과
해외 민자사업서 뜨는 AP방식 총정리(1)
AP(가용 지불, 가용 결제, Availity Payment) 방식은 정부가 통행량 수요에 관계없이 해당시설의 서비스(안전성, 고객만족도) 나 시설이용 가능성에 대한 퍼포먼스 평가를 반영해 민간투자비용과 운영비용을 지불하는 방식이다. AP방식은 수요 위험을 정부가 부담한다는 점에서 임대형 민자사업(BTL)과 유사하다. 때문에 국내에서 교통위험분담을 정부가 지느냐, 민간이 지느냐를 놓고 벌인 오랜 논쟁을 끝낼
투자와 대출 유치 첫 단추, IM 왜 중요한가
IM은 Information Memorandom의 약자다. 프로젝트 관련 주요 정보 위주로 작성되는 프로젝트 소개서이자 사업설명서로 불린다. 주로 사업주(차주, 시행사)가 금융주관사(금융주선기관, MLA)와 함께 작성해 투자자들 및 대출제공 희망기관 앞으로 배부하고 투자 및 대출 참여를 권유한다. 자료는 차주 명의로 작성된다. 사업주가 금융주선기관을 선정한 이후 대주단과 투자자를 모집하기 위한 첫 단계
토지 계약, 증권사 대출 활용법(2)..리스크부서 심의기준은?
증권사들이 자기자본 투자(PI)를 통해 토지계약 대출에 나서면서 증권사내 리스크 관리부서도 바빠졌다. 증권사들은 견제와 균형의 원칙에 따른 업무 수행, 부실심사 등 이해상충 방지를 위해 IB 영업부서를 심사부서 및 리스크관리부서 등과 분리해 운영하고 있다. 대개 IB조직은 ①영업부서, ②심사부서, ③사후관리부서, ④리스크관리부서, ⑤준법감시부서, ⑥의사결정기구로 구성된다. 또한 조직 운영 과 투자 기준 등
토지 계약, 증권사 대출 활용법(1)
몇년 전부터 부동산 개발사업을 위한 토지 계약 시장은 증권가 투자금융(IB)업계의 격전지가 됐다. 증권업계가 토지 계약시장에 발을 들이려는 이유는 프로젝트금융(PF) 주간권을 확보할수 있는데다 플러스 알파로 시행 이익도 기대할 수 있어서다. 지난 2020년 미래에셋증권은 송도 국제도시 6·8공구 프로젝트금융법인(PFV)에 85억원의 토지계약금을 대출했다. 이 자금을 확보한 PFV는 인천경제청과
개발시장에서 존재감 커지는 PM과 FA의 역할
PM(프로젝트 매니저)은 부동산 시행업 전반에 걸쳐 사업주를 도와 그 사업을 성공하도록 돕는 기업을 말한다. 주요 업무는 토지 계약부터 설계, 인허가, 시공사 선정, 분양 대행사 선정까지 전체의 지원 서비스 업무다. 시행업을 둘러싼 여러 많은 일을 하고 프로젝트가 끝날 때까지 지원 일을 도맡아 하기에 대개 전체 분양대금의 1%를 수수료로
수분양자의 `잔금 납부' 믿어도 될까?
개발사업에서 금융기관의 PF대출이 가능한지, 즉 PF대출 심의 기준을 통과할 지는 그 사업의 예상 분양률에서 결정된다. 분양률이 80%(상가 제외, 주거 부분) 이상 나와 PF대주단이 엑시트(EXIT, 자금 회수) 가능한 지를 검토하는 것이다. 그런데 왜 80%일까. 이는 계약자(수분양자) 가운데 20%가 입주 직전 단계에서 분양 잔금을 지불하지 못하는 경우에
1군 시공사의 책임준공 확약PF, 인기있는 이유
1군 시공사(건설사)의 책임준공 확약 PF(프로젝트파이낸싱)은 부동산 개발시장에서 늘 인기가 높다. 분양성과 자금 조달이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있어서다. 우리가 흔히 대형 건설사라고 부르는 현대건설 삼성물산 GS건설 DL(옛 대림산업) 등을 1군 시공사(건설사)라고도 말한다. 이들 1군 시공사가 시공하고 책임준공도 확약하는 PF(프로젝트파이낸싱)는
